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一、先给结论

1. 实挂租金 4.7–5.0 元/㎡/天，主流约 4.8 元。官方招商站对外报 6–7.5 元，报价与实价差了近 2 块钱——这是最大的信息差。

1. 2023 年竣工的次新滨江楼，出租率长期 95% 以上——2026 年上海甲级空置率 22.5% 的背景下，这个数字很能说明问题。

1. 最大优势在物业费：30 元/㎡/月含空调，比同一条滨江线的新岸（42 元）低 12 元，600㎡ 一年省 8.6 万。

1. 最大短板在得房率：70%–75%，比新岸的 83% 低 8–13 个百分点。物业费省的钱，被得房率吃掉一大半。

1. 位置是陆家嘴北滨江延伸段（滨江大道 1111 弄，民生码头一带），行政归陆家嘴，距核心约 2–3 公里。

二、数据速览

提醒：网上不少页面把这栋楼写乱了——有标"9 号线商城路站 5 分钟"的、有标"33 层商住楼"的、有标"总楼层 22 层"的，都不是这栋楼。实际 A/B 栋 17 层、C 栋 10 层，最近地铁是 14 号线源深路站。

三、租金行情：报价和实价差 2 块钱

同一栋楼，报价 7.5 元、实挂 4.7 元，差 2.8 元、接近 60%。 不是数据错了，是渠道结构问题：官方招商站挂的是"心理价"，中介手上的在租房源才是"成交价"。

在租明细（2026 年 10 月）：

表里有个反常识的地方：面积从 155㎡ 到 1,960㎡，价格几乎没变。 小面积 5.0、整层 4.7，差的只是装修——这与大多数写字楼相反。原因是房源本来就是"标准层 1,960㎡ 切分"出来的，切分成本业主已经摊掉了。所以谈价别拿"我面积小"当理由，真正能谈的是租约长度、免租期、装修状态。

月租算法：面积 × 单价 × 30 天。500㎡ × 4.8 = 7.2 万，加物业费 1.5 万，真实月支出约 8.7 万。

四、三个卖点

① 物业费 30 元含空调——滨江新楼里偏低一档

同样是滨江新楼，中企 30 元、新岸 42 元，差 12 元。600㎡ 一年：中企 21.6 万、新岸 30.24 万，差 8.64 万。换算成租金口径：30 元/㎡/月 ≈ 1.0 元/㎡/天，每高 10 元 ≈ 租金涨 0.33 元——这 30 元相当于给租金打了 0.4 元折扣。

② 出租率 95% 以上，金融圈层是实的

2026 年上半年上海甲级写字楼空置率 22.5%、报价租金同比降 1.7%。在这个背景下，这栋楼自 2023 年三季度竣工以来出租率长期保持 95% 以上。

入驻名单也说明问题：上海市银行同业公会迁到这里，还有新丝路资本、陆浦投资、东亚前海证券、大地财产保险、贵州茅台等。对金融、资管类公司来说，这不是宣传语，是日常能碰上同行和潜在客户的便利。开发商为中华企业（600675.SH），国企开发，租约稳定性和续租预期都比小业主楼可靠。

③ 一线江景，而且是"低密"的那种

新岸（1655 弄）紧贴江岸，中企在 1111 弄，北望黄浦江，中间隔了约 120 米宽的滨江绿化带——视野更开阔（能看进整条江和外滩北外滩，不是贴着水面看）、噪音更小。园区还有约 2.7 公里滨江绿带和约 2 万㎡中心花园，360° 玻璃幕墙。"城市绿洲"在这栋楼是真做了的，不是贴标签。

五、两个必须先接受的点

① 得房率 70%–75%，物业费省的钱被吃掉一半

拿它和同一条滨江线上的新岸比，600㎡、都要补装（标准交付再补 400 元/㎡，3 年摊约 0.4 元/㎡/天）：

中企每月少花 1.08 万，但少了 66㎡ 使用面积。按使用面积算，反而贵 4.5%。

不是说中企不划算，而是要说清：它的便宜体现在"月度现金流"上，不在"每平米使用成本"上。 得房率若取到 75%，中企约 232 元，与新岸基本持平。

判断口径：在意每月支出低 → 中企；在意总成本最低 → 新岸；说不清就按人头算，两者能装的人差不多，选月支出低的。

② 空调加时 500 元/小时，两小时起

VAV 中央空调，工作日 8:00–18:00、周六 8:00–13:00。加时费 500 元/小时，两小时起收，一次最少 1,000 元。

这个单价在浦东属中上。做跨境电商、客服中心、研发这类晚间办公的团队要算清楚：每周加 3 个晚上、每次 3 小时，一周 4,500 元，一年 23.4 万——摊到 600㎡ 相当于租金涨 0.36 元/㎡/天。这是报价表上看不到的钱，确定要长期加班，谈的时候把"包干空调"提出来，比砍单价更实际。

六、适合谁

七、周边楼盘对比

一句话对比：要得房率和最新硬件，看新岸；要江景地标，看国际航运；要地铁上盖和便宜，看裕景；要滨江新楼、物业费低、金融圈层，又要整层装下 200 人，看中企国际金融中心。

八、常见问题

Q1：现在多少钱？实挂 4.7–5.0 元/㎡/天，主流约 4.8 元，简装 4.7、精装 5.0。官方招商站报 6–7.5 元，那是报价不是实价。渠道偶有 3.0–4.5 元（低区、毛坯、长租）。

Q2：物业费多少？含空调吗？30 元/㎡/月，已含工作时间空调。加时 500 元/小时、两小时起。600㎡ 一年约 21.6 万。

Q3：离地铁多远？14 号线源深路站约 200–300 米，步行 3–4 分钟。4 号线浦东大道约 800 米。网上说"9 号线商城路站"是错的。

Q4：是陆家嘴核心区吗？行政属陆家嘴，实际是北滨江延伸段，距核心约 2–3 公里。好处是能拿到一线江景和 4.7 元的价格。

Q5：得房率影响大吗？70%–75%，滨江新楼里偏低（新岸 83%）。影响很大：600㎡ 按 72% 实际使用 432㎡，新岸有 498㎡，差 66㎡；折算后中企贵约 4.5%。

九、看房直接来电

同一面积简装和精装差 0.3 元，低区高区还能再谈。报价 6 元、实挂 4.7 元，中间那 1.3 元就看你从哪个渠道进。

招商电话：021-58817916

服务范围：陆家嘴｜八佰伴｜竹园｜世纪公园｜张江高科｜金桥｜塘桥 可帮你做：核实真实成交价 / 算全成本（租金＋物业＋空调加时＋得房率折算）/ 陪同谈免租期

本文租金数据为 2026 年 10 月经多平台交叉核价后的参考区间，站内旧标 6.0 元按官方报价下限统计，偏高约 20%。同一楼盘不同房源价差较大，实际价格以现场洽谈为准。