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一、先给结论

1. 实挂租金 2.5–3.4 元/㎡/天，主流 2.8 元。站内旧标 3.8 元偏高约 30%，那是高区精装房源的价格。

1. 这是陆家嘴滨江目前的价格断层：500 米到黄浦江、中高区能望江、地铁 110 米、2021 年刚换过电梯和空调的纯办公楼，2.5 元起，同片区找不出第二栋。

1. 但 2.5 元不是给 20–30 人团队的。2.5–2.8 元那批要 500㎡ 以上、且是标准交付自己装；200–350㎡ 只能拿到 3.4 元精装带家具。团队越小，看到的真实价格越高。

1. 2021 年做过全面改造——电梯、中央空调、卫生间、大堂全换，这是老楼里少见的"半新楼"：骨架 1999 年，硬件 2021 年。

1. 必须先接受两件事：得房率只有 68%–72%，净高 2.6–2.7 米；全楼只有 2.53 万㎡，单层 1,000㎡，超过 3,000㎡ 的公司装不下。

二、数据速览

提醒：不少平台把这栋楼标成"小陆家嘴核心"，实际在源深路近浦东大道，距小陆家嘴 2.5 公里。能做到 2 字头，一半原因在这里。

三、租金行情：三个口径

按面积和交付状态分档，价格就出来了：

为什么小面积反而贵？因为 97–350㎡ 那批全做了精装带家具（3.4 元），业主不愿意拆掉重来；240㎡ 以上的标准交付才是 2.8 元。

也就是说：同样 300㎡，要么花 3.4 元拿拎包入场的，要么做到 400㎡ 以上才能拿到 2.8 元自己装。

按 300㎡ 算，3.4 元一年租金 36.7 万；如果能撑到 400㎡ 用 2.8 元，一年租金 40.3 万——多花 3.6 万，多拿 100㎡。而 300㎡ 自己装修要 25–35 万。所以：面积够 400㎡ 就一定选自装，只租 300㎡ 就别折腾，直接拿 3.4 元精装。

四、三个值得看的地方

① 2021 年整体改造——这栋楼的硬件不是 1999 年的

这是航科和其他 90 年代老楼最不一样的地方：2021 年客梯 4 部全部换成迅达（1,600kg、2.5m/s），中央空调整体更新，卫生间重做，大堂翻新。

判断一栋老楼能不能租，就看三件事：电梯排不排队、空调够不够冷、卫生间干不干净——恰好是这轮改造的重点。4 部新客梯服务 29 层 2.53 万㎡，早高峰够用（同体量老楼常常只有 2–3 部）。

进楼先看两处：8 米挑高大堂（希腊亚士白大理石铺到底，不是老楼常见的磨光花岗岩）、电梯厅。外立面是双层中空 Low-E 玻璃幕墙加花岗岩干挂，幕墙占比 65%，1999 年算超前，现在看也不落伍。

② 每层配双露台——上海写字楼里极少见

标准层约 1,000㎡，"回"字形方正布局，每层南北各一个露台，全楼 29 层就是 58 个。

露台的价值不在看风景，在三件具体的事：吸烟不用下楼、午休有地方透气、部门小活动有半户外场地。没有露台的楼，这几件事只能去便利店门口或大堂站着——每天两三次，一年下来对员工体感影响不小。

更实用的是：每层都能开窗，可加装独立空调外机。这让它成为少有的"能自然通风"的甲级纯办公楼，对设计要求高、或对中央空调不放心的公司，这点比什么都实在。

③ 央企自持自管——不是二房东

业主是中交上海航道局的全资子公司上海航道物流，自持自管，物业团队常驻 26 人，7×12 小时服务中心 + 24 小时安保门禁。

对租户的实际意义有四条：租约稳定（不会中途换业主重新谈价）、免租期好谈（自持方算长期出租率，1–3 个月是常规动作）、装修补贴有得谈（尤其 800–1,000㎡ 整层）、物业不摆烂（自己收钱自己干活）。

楼里租户结构也印证了：中交上海航道勘察设计研究院整租 24 层、中港疏浚、华安证券源深路营业部、毕马威区域办事处——航道、疏浚、工程勘察、券商，这是一栋有产业基因的楼。

距黄浦江约 500 米，111.9 米高度中高区能望江，部分单元 270 度视野。注意：这不是一线临江，是 500 米外的"望江"，低于 12 层基本看不到。

五、两个必须先接受的点

① 得房率只有 68%–72%，净高 2.6–2.7 米

这是 1999 年骨架留下的，2021 年改造改不了。70% 得房率意味着：2.6 元毛租金折成使用面积是 3.71 元，600㎡ 实际只能用 420㎡。

净高比新楼（3.0–3.2 米）压一档，做完吊顶和架空地板，实际感受明显偏紧。开放式办公没问题，做吊顶造型的设计公司或展厅，建议实地站着感受。

这两条是本篇最该说清的——航科的便宜是真的，但没有表面看起来那么多。

② 全楼只有 2.53 万㎡，单层 1,000㎡

这是"小而精"的楼。29 层 × 约 1,000㎡，哪怕拼三层上限也就 3,000㎡ 左右。100 人以内、要 500–1,000㎡ 独立整层的公司最合适；300 人以上、要 5,000㎡ 连片的装不下，得看新岸、中企或竹园的大体量楼。

另外空调常规供应是工作日 8:00–18:30，加班付费延时。好消息是部分楼层可加装独立空调实现 24 小时自控——跨境电商、客服中心、设计出图这类晚间办公的团队，租房时必须先问"这个单元能不能装独立空调"，这是能不能住进来的前提。

六、600㎡ 到底花多少钱

毛租金会骗人：航科 2.6 元 vs 新岸 4.7 元，看着差 81%。但毛租金既没算物业费，也没算得房率。按"全包价 ÷ 使用面积"重算一遍：

毛租金差 81%，算上物业费还是差 78%，但折成使用面积后只差 50%——反过来看，航科便宜 33%。

航科 600㎡ 一年比新岸省 57.6 万，代价是少 78㎡ 使用面积（约 8 个工位）。如果那 78㎡ 你本来也用不上，这 57 万就是净省的。

口径说明：租金按 360 天/年、物业费按 12 个月计，不含空调能耗与车位。新岸为 2025 年新竣工一线滨江楼、得房率 83%，两者不完全可比——这里比的是"同样花 600㎡ 的钱，实际拿到什么"。

每工位成本（每人 10㎡ 使用面积）：航科 2.6 元约 1,114 元/工位/月，航科 3.4 元精装约 1,457 元，新岸 4.7 元约 1,699 元。30 人团队，航科 3.4 元 vs 新岸 4.7 元，一年差 8.7 万——正好等于这 300㎡ 一整年的物业费。

七、适合什么企业

八、周边楼盘对比

一句话对比：要新楼和新形象，看新岸、中企；要甲级又要便宜，看华辰、建工；要小面积带独卫，看金穗；要在滨江边上用 2 字头拿下 2021 年改造过的整层、还要能开窗，只有航科。

九、常见问题

Q1：航科大厦现在多少钱？实挂 2.5–3.4 元/㎡/天，主流 2.8 元。精装带家具 3.0–3.4 元（97–350㎡），标准交付 2.7–2.8 元（160–500㎡），500㎡ 以上标准交付 2.5–2.7 元。站内旧标 3.8 元偏高约 30%，那是高区精装房源的价格。

Q2：物业费多少？含不含空调？20–25 元/㎡/月（建议按 25 元谈，含税口径通常更高），不含空调能耗，中央空调按流量另计。换算 25 元约等于 0.83 元/㎡/天，是陆家嘴最低一档（新岸 42 元、中企 30 元、永华 28–30 元）。

Q3：离地铁到底多远？14 号线源深路站约 110–170 米，3/4 号口出站步行 2–3 分钟，地铁上盖。另有 4 号线浦东大道站约 850–920 米、6 号线源深体育中心站约 900–950 米。

Q4：得房率 70% 是不是吃亏？70% 是 1999 年老楼的正常水平，新楼普遍 78%–83%。折算下来 2.6 元毛租金 = 3.71 元使用面积单价，仍低于华辰、建工、新岸的折算价。所以不是吃亏，是"便宜得没那么夸张"。

Q5：适合多少人的公司？150㎡ 约 12–15 人，300㎡ 约 25–30 人，600㎡ 约 55–65 人，999㎡ 整层约 90–100 人。主力客群是 30–100 人、要 400–1,000㎡ 的中型团队。

十、看房直接来电

同一层里，2.5 元和 3.4 元的房源可能都挂着，差别在交付状态和业主心态。看房时问清三件事：这套是精装带家具还是标准交付？这个单元能不能装独立空调？业主愿不愿给装修补贴或延长免租期？

招商电话：021-58817916

服务范围：陆家嘴｜八佰伴｜竹园｜世纪公园｜张江高科｜金桥｜塘桥 可帮你做：核真实成交价 / 折算使用面积单价 / 陪同谈免租期与装修补贴

本文租金数据为 2026 年 10 月经多平台交叉核价后的参考区间，站内旧标 3.8 元偏高（取高区精装房源）。同一楼盘不同房源价差较大，实际价格以现场洽谈为准。