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世纪财富广场（世纪大道 1499 号）2026 年实挂 3.1–3.9 元/㎡/天，本站 15 套、可见 10 套 15,346㎡ 加权 3.55 元。它的房东陆家嘴（600663）在 2025 年报里写着：上海 36 栋甲级写字楼平均租金 6.92 元、平均出租率 78%。这栋 2024 年才竣工的新楼，只报到集团均价的 51%——不是它差，是它还在填楼期。

一、参数速览

二、价格：站内 3.1–3.9，渠道报到 8.8

先说结论：这栋楼在租的只有 15 套、3.27 万㎡，全网却有七个报价，最高与最低差 2.8 倍。

本站 10 套可见房源：4,366㎡/3.5、3,317㎡/3.5、2,703㎡/3.5、2,519㎡/3.8、774㎡/3.5、678㎡/3.7、437㎡/3.5、280㎡/3.5、192㎡/3.1、80㎡/3.5。

面积与价格没有单调关系，这一点和竹园其他楼都不一样。原因在第三节：这栋楼的价格主要由楼层和有没有露台决定，不由面积决定。

三、四个必须搞清楚的细节

① "整层"在这栋楼里有 3.6 倍的弹性。 因为南高北低层层退台，同样叫"整层"，6 层是 4,366㎡，16 层只有 1,190㎡：

所以中介说"整层出租"时，你听到的可能是 4,366㎡，也可能是 1,190㎡——必须先问哪一层。反过来说，200–400㎡ 的团队在这栋楼也能拿到"半个整层"，这是退台带来的好处。

② 名义 17 层、实际 14 层，差的三层是编号。 楼里跳过 4、13、14 三个编号，所以名义编号到 17，实际可到只有 14 层。签约前让物业给一张"名义楼层—实际楼层"对照表，别按 17 层去算电梯等候时间和景观面。

③ 38 元物业费是全竹园最高的。 竹园主流 24–32 元（德必 30、商飞 30、越秀 32、城建 32、中建 32、陆家嘴商务广场 32），它 38 元。好处是含中央空调能耗费，不另收空调费；坏处是 38÷30.4＝1.25 元/㎡/天，占 3.5 元租金的 36%。

④ 带露台的是另一条产品线。 渠道报"6.0–8.8（带露台）"与本站 3.1–3.9 不矛盾——顶层露台层是另一个价。竹园带露台的产品极少（本楼、世纪大都会少数楼层），溢价 40–150% 在这个市场里是能卖出去的，因为它卖的不是面积，是户外空间。

四、全成本 6.21–7.36，竹园中间偏下

按得房率 70%、物业 38 元计：

注意一件事：本站报价最低那套 3.1 元（192㎡），全成本 6.21——比德必挂 3.34 元的 5.92 还贵 5%。差的不是租金，是物业费：38 对 30，一年 200㎡ 差 1.9 万。

反过来说，同档租金下它比越秀（7.6–9.2）便宜 20%、比中建（8.6–10.8）便宜 30%。在"新楼＋甲级硬件"这个前提里，它的全成本是竹园最低的一档。

砍价顺序：先谈免租期（新楼填楼期最容易给），再谈物业费。物业从 38 谈到 32，3.5 元档全成本从 6.79 降到 6.50，相当于租金砍 0.20 元；但 38 元含能耗，砍物业大概率会被要求空调费另计，签之前把这一条写清楚。

五、为什么差 2 倍：房东自己的年报给了答案

这栋楼是 2024 年 7 月竣工、2025 年入市的新楼。它的房东陆家嘴（600663）在 2025 年报里披露：

• 上海主要在营甲级写字楼 36 栋、242 万㎡，成熟项目（运营一年及以上）平均出租率 78%，同比下降 2 个百分点；

• 平均租金 6.92 元/㎡/天；

• 2025 年租赁流入 37.6 亿元，其中办公物业 26.1 亿元，同比下降 17%；

• 全年计提资产＋信用减值损失 12.8 亿元（2024 年是 3.0 亿元）。

三个数字连起来就是一条链：租金在跌、出租率在掉、资产在减值。这栋刚竣工的新楼正好站在这条链的末端——集团要现金流、合作方（权益 55%，另 45% 是联合发展平台的其他股东）要现金流，填楼期只能以价换量。

所以渠道那些 6.0–8.8、5.8–6.2 不是凭空编的，它们是集团 6.92 元这个均值被直接套到这栋楼上。问题在于：6.92 元是 36 栋楼的加权，权重压在陆家嘴核心区（星展银行大厦、钻石大厦、陆家嘴世纪金融广场 32.4 万㎡）；而本楼在竹园、体量只有 3.27 万㎡、2024 年才竣工。均值在这里不是参照，是误导。

一句话记住：报价 6–8.8 元是"集团均价"、3.1–3.9 元是"这栋楼的今天"。谈判按 3.5 谈，别按 6.9 做预算。

六、三个卖点

1. 硬件是 2024 年的，不用替业主还旧账。 净高 2.8–2.9 米、层高 4.2 米（竹园老楼普遍净高 2.5–2.7）、10.6 米挑空大堂、5,000KVA 电力、85W/㎡ 负载、150mm 架空地板、PM2.5 过滤。这些参数对金融、芯片设计、医药研发这类要放机柜、要过审的团队是硬门槛，不是软装能补的。

2. 电梯密度是竹园最高的一档。 7 部客梯服务 3.27 万㎡，约 4,677㎡/部；中建大厦是 14 部服务 9.6 万㎡（6,900㎡/部），陆家嘴商务广场 12 部服务 6.95 万㎡（5,790㎡/部）。楼小、梯多，早高峰的实际体验差别比参数表上更明显。

3. 四轨交汇，步行 470 米，是"走路能到"不是"打车能到"。 2/4/6/9 号线世纪大道站 6 号口出来 470 米，1 站到陆家嘴、3 站到人民广场。竹园里能同时满足"四轨＋500 米内＋新楼"三个条件的，只有它和世纪大都会。

七、两个必须接受的点

1. 现在签的价，明年可能更低。 这是填楼期最现实的风险。同一栋楼，2024 年稿报 5.0–7.5、2026 年稿报 6.0–8.8、渠道实报 4.5–7、本站实挂 3.1–3.9——报价一路在下台阶。所以：①尽量签 3 年以上、写明"续租涨幅上限"；②把免租期谈到最长（竹园 2026 年已能谈到 6–8 个月，新楼更高）；③装修补贴写进合同，别只听口头。

2. 这是"办公＋住宅＋商铺"混合地块，不是纯写字楼。 整块地 9,143㎡、容积率 4.74，西侧 14 层办公楼、东侧 8 层住宅楼（27 套，2023 年入市）、1–2 层配套商铺。好处是楼下有商业、有生活气；坏处是门禁与人流比纯办公复杂，且住宅部分的二手挂牌已到 8.4–10 万元/㎡——同一块地里，住宅卖 9 万一平、办公租 3.5 元一天，这个反差会持续出现在业主的资产叙事里。

八、四个常见问题

Q1：为什么网上报价 8.8 元，实际 3.1 元？A：两个原因叠加。一是产品不同——8.8 元是顶层带露台单元，3.5 元是标准层整层；二是口径不同——6–8.8 元是"业主表价／集团均价"，3.1–3.9 元是"这一批房源的实际挂牌"。本站有房号、有月租的 15 套，是这栋楼目前唯一可核的价格。

Q2：80㎡ 是真的吗？整层不是 4,366㎡ 起吗？A：站内挂了一套 80㎡、192㎡、280㎡ 和 437㎡，都标可注册。这栋楼 5 层（4,255㎡）和 7 层（3,317㎡）在渠道口径里是"可拆分小单元，160–650㎡"。80㎡ 低于公开的最小分割线，看房时要求出示原始分割图纸和独立门牌——如果拿不出来，那它可能是二次转租或面积录入错误。

Q3：得房率多少？A：业主没公示。按办公可租 32,748㎡ 与年报地上 37,517㎡ 反推（差额约 4,769㎡ 是 1–2F 商业），办公部分得房率应在 68–72%。这个数字很关键：得房率差 2 个点，1,000㎡ 的团队全成本差 0.19 元/㎡/天，一年差 6.9 万。签约前要求实测套内面积并写进合同。

Q4：能签几年？免租期给多少？A：产权方是陆家嘴联合发展，标准做法是 3 年起、押三付一。新楼填楼期是唯一能同时谈"低租金＋长免租＋定制装修"的窗口——渠道明确写"国企直租、提供定制装修"。具体条件按面积和楼层谈，来电核价最快。

招商电话：021-58817916