斯米克大厦,斯米克大厦,斯米克大厦写字楼,斯米克大厦租金,世纪大道1090号写字楼,商城路800号写字楼,八佰伴写字楼,写字楼,9号线商城路站写字楼,斯米克大厦物业费,斯米克大厦得房率,斯米克大厦地铁几号线,斯米克大厦裙房,斯米克大厦中庭办公,斯米克大厦出售,胜康斯米克大厦,悦心健康写字楼,涉外写字楼,可注册办公室,八佰伴小面积办公室,100平米办公室,200平米写字楼,500平米写字楼,1000平米写字楼,2000平米办公室,带上下水办公室,展厅办公两用,斯米克大厦加时空调,老写字楼,怡和高力物业

斯米克大厦（世纪大道 1090 号，1996 年 12 月竣工，地上 20 层）的真实租金是 2.0 – 4.3 元/㎡/天，但问价第一句必须是"塔楼还是裙房"：

• 5–20 层塔楼：2.0 – 2.8 元、主流 2.2 元，面积 352 – 2,400㎡

• 1–4 层裙房中庭区：3.0 – 4.3 元、主流 3.8 元，面积 43 – 570㎡

同一个业主、同一份物业费、同一部电梯，价差 1.7 倍。加上物业费 24 元（含工作日空调）、得房率 70%，全成本 4.00 – 7.29 元/使用㎡/天。

三个数字先记住：物业费 24 元（折 1.14 元/㎡/天，占 2.2 元租金的 52%）、得房率 70%、办公总面积 35,000㎡ 里裙房只占 10,000㎡（28.6%）——旧口径 2.8 – 4.0 元采的正是这 28.6%。

参数速览

价格：一栋楼，两个市场

裙房这 10 个价是业主自己挂的，写在官网"场地租赁"页上，带房号和交付标准——这是本站第二次拿到"有房本的人写的价"（第一次是中电大厦在上海联合产权交易所的招租底价）：

• 2 楼 215 室 43.51㎡ 3.0 元 简装

• 1 楼 110 室 117.52㎡ 3.2 元 简装，有上下水

• 4 楼 402／403 室 100.52㎡ 3.8 元 简装

• 4 楼 416 室 165.71㎡／417 室 174.08㎡ 3.8 元 简装

• 4 楼 408 室 352㎡ 3.8 元 毛坯

• 4 楼 306 室 433.3㎡ 4.0 元 毛坯

• 2 楼 210 室 570.24㎡ 4.0 元 简装

• 1 楼 108B-109 室 190.26㎡ 4.3 元 简装，有上下水

旧口径 2.8 – 4.0 元为什么错位。 这个区间（核价表来源：365淘楼 4.00、百楼通 5.0 起、安居客 2.8、联合办公网 4.3）每一个数都落在裙房段或渠道散盘里，没有一个采到塔楼的一手房源。它的下限 2.8 元还恰好等于站内区间标注的上限 2.8——两段只有一点相接，本站第 14 例"相切"（华诚大厦）之后第二次出现，但成因是新的：不是渠道加价、不是业权差异、也不是交付标准，是物理分层。裙房挑高 4.5 米、可做展厅、带上下水，产品性质已经不是写字楼；塔楼是标准层 1,560㎡ 的常规办公。一栋楼里住着两个市场，这是第 38 例「楼中二楼」。

放到八佰伴全成本轴上，塔楼第四低、裙房接近精装档。

塔楼 2.2 元档全成本 4.29 元，比胜康廖氏同一租金（4.53）便宜 0.24 元——两栋楼是同一个开发商、同一家物业、同一个 24 元物业费，差别只在得房率 70% 对 66%。而裙房 3.8 元的全成本 6.57 元，已经接近泰康（7.6）、华润（7.8）这些精装甲级楼。

这里藏着一个反常识：小面积反而不该独立租。 塔楼的低价只对 350㎡ 以上成立。楼里 120 – 205㎡ 的独立房源报 3.0 元，加 24 元物业费折合 3.79 元/使用㎡/天；而楼内的逗维空间报 82.3㎡ 7,510 元/月、119.4㎡ 1.09 万/月，3.04 元全包（含物业、水电、网络、空调、家具、前台），扣掉 24 元物业费相当于裸租 2.25 元——比独立租同一栋楼的小面积便宜 20%。10 人以内的团队在这栋楼里，独立办公室是溢价品，联合办公才是低价品。

三个卖点

1. 塔楼 2.2 元，是八佰伴第四便宜的整层方案。 2,400㎡ 整层段也只报 2.2 元——这个面积在商圈里通常要 3 元以上。按 1,000㎡ 算，年租金 80.3 万，比裙房同面积（3.8 元）省 58.4 万/年。同商圈 2,000㎡ 级整层报 2.2 元的只有本楼与远东、内外联（都在 1,100㎡ 段），而中电 1,200㎡ 段是 2.6 元、乐凯 1,250㎡ 段是 2.5 元——"面积越大越便宜"这条规律，本楼给得最彻底。2026 年仍是租方市场，站内房源多标"可注册"，大面积可谈 1 – 3 个月免租期。

2. 1–4 层裙房是八佰伴唯一"办公＋展厅"两用产品。 局部层高 4.5 米、30 米挑空中庭、两套带上下水（1 楼 190.26㎡ 和 117.52㎡），能同时做办公室和产品陈列，价格 3.0 – 4.3 元。做建材、医疗器械、汽车配件、消费电子展示的公司，这里比去租甲级楼再另租展厅便宜。

3. 涉外底盘是老楼里最完整的一档。 上海怡和高力物业、7 部 OTIS 高速客梯高低区分流、5A 智能化（楼宇自控／安防／消防／办公／通信）、可注册内外资。楼内租户以外贸、船务、化工、代表处为主：法国恩拉福船用设备上海代表处、德国库普克+沃夫公司上海代表处、上海远东进出口、上海科赫贸易、东盐化工、毅石联合会计师事务所、爱威世软件。这类客户要的是"外资能注册、客户来访有酒店、报关行在附近"，不是大堂大理石。

顺带一句资产端：这栋楼租划算，买不划算。 站内在售 3 套 2.95 – 3.50 万/㎡，按 2.2 元租金、24 元物业费算，净回报只有 1.5% – 1.8%：

对比中电大厦 1.01 万/㎡ 净 6.1%、乐凯大厦 1.08 万/㎡ 净 6.1%——同样在八佰伴，斯米克的售价是老楼的近三倍，租金却更低。这栋楼适合租、不适合买。

两个必须接受的点

1. 空调只到工作日 18:00，加时费全网查不到。 物业费 24 元里含的是工作日 8:00 – 18:00 的空调能耗，超时需向物业申请延时并另行收费，但费率没有任何一个渠道公示。八佰伴的加时价差极大：波特营 0、新世纪 100、胜康廖氏 250、中企·新梅 500、华申 600、宝安 800、生命人寿 900 元/小时。按 250 元/小时估，300㎡ 团队周六来 4 天（32 小时）＝8,000 元/月＝9.6 万/年，相当于租金的 35%。这条必须写进合同，口头承诺不算。

2. 1996 年的楼，净高 2.5 米，停车 1,200 元/月。 净高 2.5 米比胜康廖氏（2.4）略好，但比新世纪（2.5 – 2.8）、中融恒瑞（3.15）低一档，吊顶后剩 2.35 米左右，做开放办公够、做吊顶加地板的形象层不够。停车 1,200 元/月是商圈偏高一档（中电 400、滨江 500、世纪汇 2,800），车位 680 个虽然数量充足，但车多位少价高的组合对多车团队不友好。

常见问题

Q：斯米克大厦租金到底多少？A：2.0 – 4.3 元/㎡/天。先问塔楼还是裙房：5–20 层塔楼 2.0 – 2.8 元、主流 2.2 元；1–4 层裙房 3.0 – 4.3 元、主流 3.8 元。加物业费 24 元、按 70% 得房率折，全成本 4.00 – 7.29 元/使用㎡/天。

Q：离地铁多远？A：9 号线商城路站 300 – 460 米（腾讯地图步行 460 米，搜狐 304 米，办办网 398 米，快租 400 米），世纪大道站 2/4/6/9 四线 650 – 660 米。⚠️ 部分端口写"2 号线浦东南路站 559 米"，上海没有这一站，属模板乱填。

Q：物业费和空调怎么算？A：24 元/㎡/月，含工作日空调能耗（另有 26 元一说，签约按合同）。空调工作日 8:00 – 18:00，周六与节假日需申请延时、费率未公开。车位 1,200 元/月。

Q：和胜康廖氏大厦是同一栋吗？A：不是，但是同一个开发商——上海胜康斯米克房产投资有限公司，同一个物业（上海怡和高力），物业费都是 24 元。斯米克大厦在世纪大道 1090 号／商城路 800 号（1996 年，20 层），胜康廖氏大厦在商城路 738 号（1998 年，26 层）。两个"斯米克"常被端口写串，认门牌。

看房与报价：021-58817916（上海写字楼网，2026 年 11 月核价，可代约业主与包租方同时比价）