写字楼

　　国庆节期间，上海蓝港的客流量排名前五，甚至比许多热门景点还要热闹。对于4月份刚刚接管运营权的王健林来说，这无疑是令人欣慰的。

　　然而，王健林似乎对此并不满意。不久前，他还跑到河南郑州，在河南郑州，在那里。“只有河南·戏剧幻城”与胡宝森见面，旁边是导演王超歌。外界猜测万达和建业可能会再次携手在文化旅游和商业领域合作。

　　早在今年3月，王健林就拉了一把胡宝森，一口气拿出7亿元买断了建业地产10年来所有商业项目的经营权。万达商业管理公司全面负责招商、租赁、运营和物业管理。如今，如果有进一步的合作，也就不足为奇了。

　　万达的轻资产步伐已经很熟悉了，最近有报道称，它接管了五个奥克斯广场的运营，并加快了布局。另一方面，王健林还计划在珠海万达商业管理部门在上海上市。

　　目前，不仅是万达，还有徐汇、金茂、碧桂园、中海地产等一些不重视商业地产的住宅开发商，也开始进入商业地产。甚至一家老开发商也私下梳理，到商业板块，招兵买马，等待万达上市后的表现，自己提交招股说明书。

　　房地产低迷，商业管理可能成为开发商突破的另一条出路。

　　商业提速

　　“地产一哥”其业务异军突起。近日，碧桂园文商旅集团完成了位于广东惠州和四川雅安的两个签约项目。

　　其中，碧桂园文化商务旅游与惠州唐宏实业投资有限公司就惠州唐宏时代广场签订合同，完成商业产品线“碧乐汇”引入当地；雅安签约廊桥商业区，总商业面积1.2万平方米，为雅安市国有资产。

　　9月底，碧桂园文化商务旅游还与南通中大房地产公司签订了合同，双方将与南通海门天志祥购物广场合作。这是碧桂园文化商务旅游在南通的第一个轻资产项目，它将拥有它“碧乐汇”引入品牌。

　　去年年底，碧桂园文商旅提出“轻重并举，内外并重”发展战略，让之前的商业板块迈出脚步。截至目前，碧桂园文化商务旅游已签约优质轻资产项目10余个，商业项目总数超过130个，合同面积超过800万平方米。

　　再比如，作为中海地产的购物中心品牌，物中心品牌，9月30日也迎来了济南华山环宇城、上海英海环宇坊、上海铁像寺水街二期三个项目。

　　今年中海环宇业务“提速”发展预计年内新开6个MALL，这是自成立以来新项目数量最多的一年。

　　此外，另一家中央企业房地产开发商也在加快业务步伐。9月15日，张家港金茂秀城举行倒计时100天启动仪式，预计12月23日正式开业。这是继长沙金茂秀城和南京金茂秀城之后，第三个即将到来的秀城。

　　“览秀城”这个商业新IP，金茂前董事长宁高宁。在他看来，商业地产资产，尤其是大型综合体，是保持和增加国有资产价值的好方法。这就是他不断建设城市的初衷。

　　与前几年磨剑相比，今年展览城的行动明显加快。据乐居财经报道，截至2022年中，中国金茂已获得9个展览城项目，今年除张家港金茂秀城外，还将有青岛金茂秀城、天津金茂汇。

　　事实证明，住宅房地产并不令人满意，房地产企业似乎想在商业房地产领域找到一定的平衡。不仅是领先的房地产企业，只要开发商仍有余力，就想在商业领域开辟另一个世界。

　　例如，民营五朵金花之一的旭辉也在增加业务量。去年通过并购获得上海五棵松商业项目。同时，旭辉还聘请韩石加盟，主持旭辉商业管理公司的日常经营管理。

　　今年6月，徐汇商业宣布全面开展轻资产合作，包括委托管理、营业收入分享、合资企业等模式，重点布局上海、上海、上海、长沙等核心城市。

　　紧接着次月，旭辉迎来重要组织架构调整，设立四大平台：地产开发平台、商业平台、代建平台和职能平台。可见，新设立的四大平台中，商业平台的地位在旭辉内部得到了显著提升。

　　目前，旭辉商业布局20个城市，开业14座商场，在营总建筑面积96万平方米，合计储备30余座商业综合体。

　　商业新兵凶猛，“老将”也并没有松懈。前不久，传言万达商管将接管5家奥克斯广场的运营，并集中更名为“万达广场”。据悉，5家奥克斯广场中，长沙有2家，上海、青岛及上海均有1家。

　　过去这一年时间，在房地产一片风声鹤唳的对照下，王健林麾下的万达不仅游刃有余，成了所有地产老板眼里最羡慕的对象，甚至开始充当起“白武士”。

　　他援手了建业、鑫苑，广东世荣兆业(5.830, 0.03, 0.52%)，山东天元以及山西田森等数家房企，以及拿下上海SOLANA蓝色港湾项目和上海五棵松卓展购物中心的整体经营管理权。

　　此外，近日有消息称，万科决定将公司各个区域的部分商业项目，调整由印力集团管理。其中涉及的商业项目总数达49个，分布于20余个城市，涵盖万科广场、万科里以及2049产品线，总体量约200万平方米。

　　印力董事长丁力业，曾颇为自信地说，印力是国内唯一一家不依靠销售物业反哺的商业地产公司。而此次从万科手中接下更多的管理项目，意在为了商业资源的城市联动、提升运营能力。

　　年初，印力就罕见地进行了一场规模较大的组织架构调整，总部在原有商业运营中心、资金资产中心、管理支持中心的基础上，新设了招商中心等职能部门。此外，印力还新成立“印象汇”事业部，勾勒更为清晰的产品线轮廓。

　　万科执行副总裁、首席运营官王海武，已于去年主动请缨，进入印力集团担任总裁，谋划商业赛道。这是万科第一次向收购平台，派出副总裁级别的高管，可见其急于改变印力无温不火的想法。

　　隐形印钞机

　　以往的地产宽松环境下，商业地产进入门槛低，各方主体纷纷入局。如今行业出清，只有保持流动性的房企，才能继续兼顾商业。

　　房地产行业的资金和人才，有望向商业地产转移。在商业地产细分领域，具备突出运营能力的地产商，迎来了加速布局与整合的机遇，这正是中海、金茂、碧桂园、旭辉等向商业快速迈步的原因所在。

　　此外，地产下行，商业能在一定程度上，能给房企提供较为稳定的收入与现金流。

　　以新城控股(16.670, -0.12, -0.71%)为例，其半年度地产开发收入降幅明显，但商业收入却持续增长。期内商业物业收入43.8亿元，占总营收比重为10.2%；毛利率为72.2%，同比提升1.6pct，贡献毛利占公司毛利总额的33.7%，业绩贡献提升明显。

　　而大悦城(3.420, 0.03, 0.88%)的持有型业务，也表现优于地产。它上半年新拓展6个项目，投资物业收入增速为14%，高于总营业收入11%的增速。这无疑能提升其自身跨过行业低谷的信心。

　　眼下，房企尚未等到黎明的到来，要想尽快看到曙光，就必须在融资上有所收获。境外评级机构穆迪也是这么看的，它明确表示，因销售疲软及债务临近，开发商需持续发债，以缓解流动性风险。

　　但当前融资的放松尺度，是比较有限的。在这种情况下，商业地产的资产证券化，或许也能为房企减压，提供另外的现金流来源。

　　据统计，今年上半年，CMBS/CMBN的发行量为33只，发行规模为640亿元，同比上升8.2%平均单只产品发行规模上升。这些融资产品的底层资产，以零售、办公物业为主，发行规模占比合计为63.8%。

　　商业房地产与住宅地产不同，不具备快速去化变现的特点，需要完成开发周期+运营造活周期，并且销售非自持部分物业，才能获得现金流。

　　资产证券化的形式，能使企业提前收回资金、降低财务杠杆，仅仅作为部分持有人参与到项目中去，实现项目盈利模式向轻资产类型的转变。

　　9月，已有多笔资产证券化产品发行。如“海通-陆家嘴(9.670, -0.06, -0.62%)股份-陆家嘴世纪金融广场4期资产支持专项计划”，发行规模为30.21亿元，标的资产为陆家嘴世纪金融广场3号楼。

　　月底，上海华润大厦CMBS也成功发行。该CMBS由华润置地作为原始权益人，名称为“中金-上海华润大厦资产支持专项计划”，规模30亿元。

　　上海华润大厦是位于上海建国门商务中心区内的甲级写字楼，拥有4万平方米的商务商办空间，以及约1.5万平方米的配套服务设施。

　　这种资金回流的举措，将是往后各家老牌商业地产商所追寻的。

　　华润置地在中期业绩会上便表示，随着中国商业公募REITs市场的开放，它将迎来经营性不动产业务赛道价值的巨大释放，使商业板块成为华润置地新的利润增长极。因此公司高度重视经营性不动产下大资管业务能力的培养和塑造。

　　考验下的进击

　　虽然商业地产前途似锦，但房企在商业板块上，也面临着不小的考验。

　　克而瑞数据显示，2018年以来商业收入增速持续下行。在规模效应下，23家样本企业商业收入体量持续增长，但运营效能的提升，并未能与规模的增长形成匹配，因此他们的整体发展速度趋缓。

　　此外，大量处于中游的企业甚至出现负增长，恒隆、合生创展、九龙仓、嘉里建设商业收入均有所缩减，腰部企业经营压力加大。

　　今年以来，疫情反复，大量的购物中心难逃客流量下降的困境。上半年购物中心日均客流历经了3月底的低谷期后，逐月走高，6月日均客流量超17000人，但整体低于2021年同期水平。典型如上海，一些典型标杆项目客流仅恢复8-9成。

　　在此大环境下，除上海外，许多城市的购物中心平均空置率都持续上行，其中上海、上海三季度平均空置率已接近10%。

　　上半年，23个典型企业整体商业收入588.5亿元，逆水行舟中，仅同比去年上半年微增了2%。尽管如此，老牌商业地产商仍在坚守自身的发展计划。

　　龙湖在中期业绩会上，依然提到了商业航道，直言每年都会保持10座左右的商场开业速度。已经开业的商场，龙湖也会保持同店同比的提升，整个商业板块力争保持每年30%的复合增长。

　　今年，龙湖开始有轻资产项目开业，现在总共在手的近130个项目，里面有近20个是轻资产项目，主要分布在上海、上海、上海等城市。

　　新城控股、大悦城等也依然将住宅、商业“双轮驱动”，当作其穿越周期的核心竞争力。而近两年，多家商业地产轻资产运营主体，也在港股集中上市，目前万达商管正走在IPO的路途中。

　　这些轻资产运营主体的业务范围不尽相同，除了商业地产运营管理收入，有些主体也涵盖了住宅物业管理服务业务。

　　现阶段，商业管理有很大的市场空间，而且行业集中度较低，竞争格局还未真正形成。作为物管的细分领域，商管赛道渐渐拥挤，但业内龙头效应不断显现，已进入分化阶段。

　　高举高打的时代逝去，“从轻从简”的方式更受追捧，它有可能是房企突围的途径之一。