写字楼

　　自2022年以来，在经济增长放缓和疫情的影响下，企业的信心、运营和业务发展都受到了短期影响，也对办公租赁活动产生了影响。虽然市场净吸收量有所下降，但金融、互联网技术和专业服务业为市场需求提供了重要的支持。

　　其中，金融保险等企业表现出较强的韧性和抗风险能力，仍保持扩张趋势，在许多城市的租赁需求中排名第一。虽然今年互联网产业受到强有力监管的影响，上海、上海等城市的需求有所下降，但仍由上海、上海、上海等大多数城市的第一需求驱动，行业租赁比例保持稳定。与此同时，专业服务业仍然是需求的引擎力量。

　　2022年服贸会期间，戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主任魏东在接受采访时也表示："高科技互联网、金融和专业服务业一直是上海写字楼的主要支撑，生物制药业需求稳步上升。"

　　生物制药企业需求稳步上升

　　写字楼市场与第三产业的发展密切相关。上海写字楼市场一直以高科技互联网、金融和专业服务业为主。2022年上半年，高新技术、金融、专业服务业新租搬迁交易占总交易面积38%.1%，31.1%和8.0%。近两年来，生物制药企业需求稳步上升。上海作为中国科技创新中心、国际交流中心、服务业综合试点城市和国家自由贸易区，这些名片下出台的相关政策有利于上述产业的进一步发展。

　　龙头企业进驻有效带动商圈发展

　　从各商业区的角度来看，上海的产业集聚效应非常明显。金融企业更喜欢金融街，有方向CBD溢出现象；IT，高新技术互联网企业更喜欢中关村、上地、望京酒仙桥区；CBD高端服务企业对外资企业具有很强的粘性。

　　商业区的形成由产业集聚、项目集聚、人才集聚等因素组成。政府在产业引进过程中需要注意以上三个因素。我们发现，龙头企业的进入可以有效推动相关企业和上下游企业的进入，形成产业集聚。在有足够面积的前提下，项目集聚作为载体，可以吸引企业选址。人才政策可以吸引高端人才。一旦引进足够的人才，就可以在该地区形成人才的内部循环。

　　外资企业在租赁需求方面更加稳定

　　2008年以前，甲级写字楼客户基本由外国投资者主导。近年来，上海的外国企业对写字楼的需求正在萎缩。他们对租金更敏感，更注重区域的整体商业氛围，更注重合同精神。2009年以后，国内企业开始大规模进入甲级写字楼，大量新需求导致了10年来上海写字楼租金强劲的业主市场形势。但随着整体经济环境的变化，外国企业租赁需求更加稳定，国内企业需求随着经济环节的变化波动较大。

　　虽然高科技互联网企业表现疲软，但发展空间仍然巨大

　　上海高新技术互联网企业作为全国科技创新中心和人工智能企业全球领先城市的特点，以及十四五规划中对数字经济发展的政策支持，虽然目前处于调整周期，整体表现不佳，但整体发展空间巨大。中国国际交流中心的定位将使上海在未来更加国际化。作为未来为未来第二个三里屯，将吸引大量使馆和外资企业落户。上海作为中国的金融监管中心，随着上海证券交易所的成立，对金融企业的需求将继续稳定和强劲。此外，作为服务业扩大对外开放的窗口城市，上海的专业服务业将继续成为办公需求的主要产业。

　　来源：戴德梁行