写字楼

　　“现在房子越来越高，但越来越不实用。”最近到处看房的赵深(化名)如此感慨。

　　最近，共享面积、住房率等话题再次被热烈讨论。在房地产市场经历了深入的监管后，买家越来越关注房屋的生活属性，除了使共享面积成为“明摊面积”开发商如何制定更合理的计划，使用产品“说话”这也是开发商面前的一个新课题。

　　购房者的“心声”

　　《证券时报》记者发现，2001年6月的《商品房销售管理办法》和2007年《物权法》（第70条）明确规定，商品房建筑面积由建筑面积和共用建筑面积组成。购房者购买的商品房应注明这两个面积。共享面积一般包括两部分：一是电梯井、楼梯井、垃圾道、变电站、设备室、公共大厅、走廊、地下室、公共或管理用房建筑面积；二是公共建筑（单位）之间的隔墙，外墙水平投影面积的一半。

　　一般来说，过去多层和小高层住宅的共享面积较小，入住率（指建筑面积与建筑面积的比例）一般在80%以上。如今，越来越多的超高层住宅

　　房子拔地而起，有些房地产住宅楼的楼层甚至超过50层。这些超高层住宅的入住率是多少？以上海为例，记者进行了抽样调查。在罗湖、福田、南山，每个新房项目都有3个在售，楼层超过40层。采用套内面积/建筑面积的方式估算出入住率，发现入住率一般只有71%到75%。同样是90平方米左右的新房，大部分项目只能做成三房两厅一卫。相比之下，一些10到20年的二手住宅楼，入住率一般在75%到85%之间。

　　不过，记者也发现，越来越多的新房项目开始将入住率视为“亮点”营销。在光明区和宝安区，一些新房将得房率放在营销中心广告牌的显眼位置，“73平方米可以做成三房”等字看起来很吸引人。不过，一位新房营销策划经理告诉记者，真正通过合理设计实现高房价的项目，确实可以有效提高户型的舒适度。然而，一些高房价项目的提法是创意空间和免费区域。事实上，开发商正在打擦边球。定价时，额外区域支出的费用可能已计入房价，购房者应仔细辨别。

　　“虽然楼市降温了，但房价还是很高的，买100平方米的房子实际面积只有70平方米，真的觉得不划算。”赵申告诉记者，在选择新房时，他会考虑共享面积、住房率等因素。

　　记者还随机调查了近20名购房者，所有受访者都认为支持房屋应在套内使用面积进行交易。“在既定建筑成本的前提下，按建筑面积或使用面积计算，但单价不同，购买成本相对固定。”甚至有家甚至建议，一些开发商的精装房交付，不应按建筑面积进行定价装修，写字楼物业管理费也是如此。

　　据悉，目前我国绝大多数城市的住宅交易都是以建筑面积为基础的，但上海等地多年前也实行了建筑面积的定价。然而，在世界各地，大多数发达国家和地区的房屋销售都是按套内面积计算的。盈科（上海）律师事务所全球合伙人郭韧表示，如果将住宅建筑改为套内面积进行交易，也要谨防开发商转移成本甚至挤压共享，导致商品房环境和质量下降。

　　共享取消还是规范？

　　除了如何计价，市场也掀起了一股热潮“取消”共享讨论，但在业内人士看来，买房不能抛开共享面积，也应纳入商品房总价。有分析人士表示，共享面积小并不意味着居住舒适。电梯间、楼梯间或门厅太小，一梯多户，没有避难层。虽然共享面积缩小，内部面积增加，但舒适度和安全感也降低。另一个例子是一些开发商“偷面积”，似乎套内面积增加，但占用了共享，导致小区整体环境受损。

　　广东省城市规划研究院住房政策研究中心首席研究员李宇佳表示，现行规定对共享面积没有比例限制，主要与新项目的规划设计和配套设施有关。从业主的角度来看，生活区和社区公共服务区取决于业主的需求。“在多层次住房消费共存的情况下，在规划设计和审批阶段，对不同类型的新房项目进行合理的规划指标限制。”

　　购房者普遍担心共享区域的随机性和不透明度。因此，完善相关规定无疑比取消共享面积更具现实意义和可操作性。

　　最近，共享面积维权事件频发。比如山东青岛一套110平方米的房子，发现套内面积只有60多平方米；买房时，销售人员口头承诺的31%的共享面积变成了46%……

　　盈科（上海）律师事务所全球合伙人郭韧表示，“事实上，普通购房者很难发现共享面积的一些不合理现象。需要提醒的是，一旦共享面积超过40%，可能需要引起重视。购房者可以查阅规划设计图纸，看看是否有错误。如果觉得特别不合理，购房者也可以通过诉讼保护自己的权利。特别是如果共享面积过大，实用面积过小，导致无法居住或不符合相应的居住质量，购房者可以要求解除合同甚至退还房款，但最终还是要看判决结果。”据悉，目前国家对住宅共享面积没有上限和下限，但《商品房销售管理办法》明确指出，当合同约定的面积与实际面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房；同意不退房的，当实际面积小于合同约定面积时，绝对值超过3%的房价由房地产开发企业双倍返还给买受人。

　　李宇嘉认为，“取消公摊”是情感的举动。最重要的是，标准和细节一定要有。“晒在太阳下”，监管也要跟上。例如，制定不同类型社区的共享指导方针；共享部分内容应明确，业务部分应归属于所有业主，纳入物业维修基金，或扣除物业费；房屋交付时，独立第三方应测量并公布共享区域；探索共享部分定价与套内定价的差异化。