写字楼

　　在2022年中国商业地产投资专业展暨第四届中国商业地产品牌建设论坛上，由房地产信息指数主持的《2022年中国商业地产100强研究报告》再次发布。由房地产信息指数研究院主办的评估工作已连续四年进行，评估结果已成为评估商业地产开发企业综合实力和行业地位的重要参考标准。

　　房地产新闻指数首席研究员刘凯表示，随着中国经济复苏发展和产业结构调整的不断推进，商业地产正在不断调整.在恢复的过程中，战略将会恢复.业态.产品.不断突破创新，新业务.新办公.新园区的需求将继续增长，市场仍有巨大的发展空间和投资价值。

　　以下是《2022中国商业地产100强研究报告》的节选

　　结语|短期市场下行空间有限，长期需求上行趋势不变

　　2022年，包括办公楼在内的商业办公市场.工业园告别强劲复苏需求，恢复正常.底部空间变得稳定和变化。第一季度，受一些重点行业经济形势和严格监管的影响，办公楼受到严格监管的影响.工业园区市场租赁需求放缓，净吸收量下降，但仍保持相对稳定的趋势。第二季度，由于疫情反复、经济增长放缓等重点城市超出预期因素，市场活动一度停滞不前"倒春寒"，复苏势头也蒙上阴影；6月份，随着疫情得到有效控制，写字楼市场活动逐渐恢复。

　　房地产新闻指数认为，由于上半年新一轮疫情反复因素的影响，商业市场整体下滑明显，经济支撑疲软，市场需求急剧下降。商业市场仍处于供需僵局阶段。虽然疫情有所改善，预计下半年市场需求将回升，但短期商业市场库存较高.行业利润微薄仍未改善。总体而言，商业市场仍面临弱现实.预期强劲的情况。在疫情稳定的基础上，随着下半年国民经济的稳定复苏和稳定经济一揽子政策措施对企业的支持，压制性需求将得到释放。我们预计短期市场的下行空间有限，一些城市.部分区域.有些产品还是谨慎看多。

　　从投资方面看，中国商业地产正处于新周期的起点，未来房地产的最佳投资机会是商业地产。

　　继2016年中央经济工作会议战略之后"房子是用来住的.不是用来炒的"在重新定位中国房地产市场后，今年的中央经济工作会议再次强调"房住不炒"，商品房市场将更好地回归居住属性。"三道红线"和土地"两集中"政策的出台和稳定实施，也预示着我国房地产业进入良性循环和健康发展的新周期。

　　在新周期下，商业地产作为经济发展的重要载体，不仅将为区域经济发展提供重要支撑，也将成为投资机构和企业资产保值增值的重要资产配置手段。特别是今年的公开发行REITs房地产金融化试点突破将有助于开辟包括办公产业园在内的商业地产资产"投.融.管.退"全周期通道也为公众投资者提供基础设施领域.享受优质房地产带来的增值机会，为商业房地产的未来发展留下更多的想象空间。

　　从供应方面看，商业地产市场供应高峰结束，行业进入股票时代。

　　从开发投资的角度来看，整个行业呈现出合理的发展趋势。自2018年商业房地产开发投资大幅下降以来，已连续三年同期保持在窄幅波动过程中；根据五年数据，新建建筑面积.竣工面积也呈下降趋势。根据房地产新闻指数，商业地产市场的供应高峰期可能即将结束，行业已进入股票时代。

　　随着中国经济的发展"新常态"，城市发展从大规模增量扩张到股票质量提升的新时期，城市更新进入"有机更新"阶段。毫无疑问，随着增量的放缓，未来的高杠杆率.高负债开发模式不可持续，商业地产企业将提高资产管理能力.深化产业生态建设，致力于提高项目的自主经营管理效率。股票市场的发展也将加快。目前，在城市更新下，股票项目的转型升级已成为一个行业"风口"其中一个。值得一提的是，未来增量的发展更多地体现在新兴商业区，股票的增长更多地体现在旧的核心商业区，这也将给城市的发展带来"多中心化"的格局。

　　在双碳战略和数字经济的双轮驱动下，商业地产开始探索新的发展模式。

　　根据中央经济工作会议，房地产行业应探索新的发展模式，促进良性循环和健康发展。房地产新闻指数认为，商业房地产也面临着同样的要求。未来，商业房地产行业探索新的发展模式主要有三条路径：

　　首先，房地产是碳中和碳排放的主战场。统计显示，房地产行业约占能耗的40%，与房地产相关的减碳约占50%。在双碳目标下，绿色低碳已经从商业地产自愿模式转变为必要模式。

　　二是数字经济和技术的快速发展为商业地产的创新变革和数字化转型提供了手段和技术支持。来自用户端的技术.生态化.人性化.艺术等多元化需求迫使商业地产实现高质量发展。

　　第三，实施城市更新行动。目前，地方政府正在积极实施城市更新行动，促进城市空间结构的优化和质量的提高，如何实现城市和人民.城市与自然.城市与商业和谐共存是商业地产行业亟待积极解决的重要课题。

　　2022年，中国商业地产100强

　　测评意义

　　(1)评估有助于揭示商业地产行业的运作:

　　有助于真实反映整个商业地产行业的基本运行现状和未来发展趋势；

　　(2)评价有助于挖掘商业地产企业的价值:

　　有助于突出参与企业的商业地产价值，提高企业的知名度和影响力，发挥标杆企业的行业示范效果，促进整个行业的进步；

　　(3)评价有助于突出高价值、高诚信的商业地产企业:

　　有助于及时识别资本市场的高价值.高诚信商业地产企业，优化资本配置，创造更大的社会财富。

　　参评标准

　　本着"科学.公正.客观.权威"根据评估原则，2022年中国商业地产100强评估公司设立了以下评估标准：

　　（1）企业属性：在中国大陆开展经营活动的房地产企业产项目为主要业务的房地产企业、开发经营管理企业和机构，上市房地产企业按上市主体合并计算；

　　(2)物业类型:商业.以办公和公园为主，不包括住宅业务；

　　(3)物业状态:包括持有和销售，包括建成.在建及土地储备；

　　(4)统计时间截点:2022年3月31日计算时间截点；

　　(五)近两年有重大偷税漏税或者严重拖欠员工工资等违法行为的企业，不列入考核范围。

　　数据源和审查

　　1.数据来源

　　(一)企业自行申报第三方专业机构；

　　(2)上市公司年报纳入评估研究.半年报.季度报告和公告；

　　(3)国家统计局和地方统计局的统计数据；

　　(4)从任何公共信息渠道获取的相关信息，包括但不限于官方网站.基于项目的研究数据.学术研究报告等信息渠道。

　　2.数据体系

　　房地产信息指数研究院长期跟踪商业地产企业的业绩.行业动态.经济趋势，在此基础上捕捉准确全面的市场数据，实时.准确的数据与深度分析相结合，采用实地研究.问卷访问.企业访谈.资料检索.历史研究.数量统计构建了独特的数据分析模型系统。

　　指标体系

　　2022年3月31日，中国商业地产100强榜单选取在中国大陆从事商业地产经营活动的100家房地产企业，涵盖规模指标.运营指标.管理指标.创新指标.品牌指标.综合客观评价企业综合实力和业务发展能力，包括诚信指标等六大指标。