写字楼

　　2022年，由中国房地产商会、方讯联合主办、海淀欢乐综合体协办的第四届中国商业地产品牌建设论坛暨2022中国商业地产投资专业展览会在上海万丽酒店成功举办。主题是:新一代商业办公室，共同赢得未来。

　　来自商业地产100强的开发商和运营商、渠道商，以及上市公司、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪、产业链条等地产界、金融界、学术界及互联网专家、政商学届精英及新闻媒体超过500位嘉宾现场出席，17万余人线上参会，共同推动商业地产持续复苏，探寻新世代商业地产高质量发展路径。

　　高力国际中国区办公楼服务部董事总经理严区海对上半年全国主要城市甲级写字楼市场进行详细解读，他表示，上半年的疫情防控阻碍了经济复苏的步伐，但随着宏观经济的企稳回弹，将为写字楼市场的需求复苏提供保障，市场租赁交易情绪自五月起已随疫情转好而回暖，预计年内需求将逐步复苏。展望楼宇经济发展，严区海认为疫情的影响是短期的、暂时性的，市场的中长期走势还是需要回归到最本质的供需两端。

　　以下是严区海演讲实录整理：

　　五大行大部分公司数据的统计方法是不一样的，各个城市的统计方法也都不一致。在这种情况下，高力国际上半年做了一件非常有意义的事，把全国各城市的统计方法统一起来，这样就把全国主要的商业城市联动起来，可以很直观的分析各城市在过去的这半年的表现。得益于此，我今天首先与大家分享一下全中国的商办市场，主要是甲级办公楼。

　　数据来源：高力国际

　　第一个数据是全国重点城市甲级办公楼的存量，可以看到中国最大的办公楼市场是在上海，有1500万平方米的存量。第二是上海，第三是上海，第四是上海。值得注意的是，根据我们的数据库预测，在未来2-3年之后，假设建设中的商办项目都如期竣工，中国最大的甲级办公楼市场将不是在上海，也不是在上海，而是在上海。

　　众所周知，商办市场的表现与第三产业是正相关的，中国现在第三产业发展最好的城市是上海，第二是上海。第三产业跟甲级办公楼的匹配度是非常一致的，当然某些城市可能甲级办公楼过多，但是第三产业并没有跟上来，我们觉得这种城市是有一定风险的。

　　从重点城市甲级写字楼市场租金和空置情况来看，西北地区包括西安、太原租金水平比较低，而华中地区的上海空置率则比较惊人，达到了31%；西南地区的上海，租金是在100以下，空置率是22%。再看一下上海，上海的空置率过去几年都比较低，但是今年有一定的上升，现在是13.3%的水平。上海的数据在所有重点城市中是最好的，空置率为16.4%，租金是大陆最高的；上海空置率为16.3%，与上海非常接近，租金比上海略低。

　　数据来源：高力国际

　　分析来看，上海和上海是最佳市场，因为租金相对较高，而空置率则相对较低。上海表现也不错，租金相对处于高位，但是空置率比上海和上海要高一点。上海、郑州、宁波等城市的表现则是租金比较低，空置率也不高。其他重点城市理论上就不是很乐观了，租金都不高，在全国甲级办公楼的平均租金线之下，空置率则较高，都在20%以上。

　　从供应量来看，需要特别关注两个城市：上海和上海。上海今年全年的供应量非常大，预计将超过200万平方米；上海今年的供应量也将达到155万平方米，所以上海和上海在2022年将迎来供应高峰期。对比来看，上海全年的供应量只有33万平方米，上海依然是全中国最好的办公楼市场。

　　在过去的一两年，市场需求实际上发生了一些变化。在2020年，有一个行业支撑住了主要的办公楼市场，那就是互联网行业。但是随着这个行业的一系列监管政策趋严，造成从2021年下半年开始行业吸纳量收缩，中国很多重点城市主要的租户也由之前的互联网变成了金融行业。

　　数据来源：高力国际

　　金融行业是每一个业主和运营商都非常喜欢的行业，因为这个行业的企业租期稳定、租金支付能力强，员工素质好，扩张性也不错。而互联网行业则弹性过大，业主对它是又爱又恨。当它反弹的时候，所吸纳的办公楼面积非常惊人，因为它的扩张速度非常快。一般企业的扩张速度，即便经营再好，吸纳的办公楼面积增长一般也就10%、20%、30%这种级别的指数，但是互联网企业会以每年500%、600%的速度去增长。

　　总的来说，金融和互联网科技企业依旧是市场主要需求来源，去年上海互联网高科技企业占到新增租赁客户的50%以上，金融大概是20%到30%。预计到2022年第四季度，互联网公司会有一定的复苏，为商办市场去化提供有力支撑。

　　具体到上海来看，今年第一季度上海新增供应量6万5平方米，二季度则没有新增供应。需求端第一季度是4万6平方米，二季度的数据则是负值，为-83000平方米，主要是上海因为疫情封控了一个月左右。疫情对整个行业的影响是比较大的，但是需要注意的是，一些品质高的楼宇受到的影响相对会小一些，包括租金和空置率，这主要在于租户的稳定性。

　　疫情结束之后，上海甲级办公楼租赁市场出现了小幅反弹，看房量有所增加，反弹了一个月之后，目前已经回到了一个常态。整体来讲，因为新增供应持续，企业面的需求不是非常活跃，所以租金表现会是稳中有降。今年秋季之后会迎来一个非常重要的会议，这个会议结束之后，相信经济上会有更多好的政策，在这种背景下，上海的租金还是有增长空间的。

　　过去三年，因为受到疫情的影响，市场出现一些负面因素，需求出现下降，包括疫情期间，很多企业采取线上办公，对办公楼的需求减少。但是，希望大家也能注意到正面的因素。目前，中国企业每个员工办公空间的使用面积大概是7-10平方米，对标西方企业，这个数据在美国应该是15-20平米。可以看出，中国企业员工的办公环境还是有待改善的。希望企业能对员工做更多的投入，改善他们的办公环境，这是我的第一个想法。

　　第二个想法，到底是谁引导了整个市场租金的上升，是楼宇的质量，还是楼宇服务？我认为都有，但是有一个因素是强相关的，就是这个地区所处的产业，产业强则商办强，这是非常明确的。

　　最后，我们认为在市场低迷的情况下，甲方和业主都应该练好内部技能。加大软硬件投入，加强对客户的尊重，加强对客户的服务。从长期来看，这也是业主资产的长期增值。以上就是我的分享，谢谢。