写字楼

　　第四届中国商业地产品牌建设论坛暨2022中国商业地产投资专业展览会在上海富力万里酒店成功举办，由全联房地产商会与房讯网共同主办，海淀大悦综合体协办。主题是:新一代商业地产 携手共赢未来。

　　来自商业地产100强的开发商和运营商、渠道商，以及上市公司、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪、产业链条等地产界、金融界、学术界及互联网专家、政商学届精英及新闻媒体超过500位嘉宾现场出席，17万余人线上参会，共同推动商业地产持续复苏，探寻新世代商业地产高质量发展路径。

　　中科产城董事长郭莹辉从轻资产运营的角度阐述了后疫情时代产业园区的发展机会。他表示，从物业供应、物业销售、投资回报、产业监管等不同角度造成产业地产开发退潮，轻资产模式盛行。中科产城以资产管理理念与产业投资方形成GP+LP的“价值共同体”，通过“12586”园区投资运营理念集聚园区发展要素，构建完善的产业生态，服务中国产城融合区域高质量发展。

　　以下是郭莹辉演讲实录整理：

　　疫情对产业房地产，包括产业园区运营的影响是非常大的。今天跟大家分享三个方面的感想。一是后疫情时代，产业地产的行业变化；二是中科产城公司轻资产运营模式；三是与大家分享这三年来在轻资产运营中的一些案例。

　　产业地产供需关系特点与变化

　　近年来产业地产的变化大家耳熟能详，包括供需两个方面。一是在产业用地的供应方面越来越稀缺，尤其是一线城市。现在在跟政府谈产业勾地、做平台化园区，政府实际上是不太欢迎的。政府更喜欢的是直接点状供地，给产业项目、给产业方直接供地。所以做园区的企业在这种环境下，想要拿到优质的城市产业用地越来越困难。

　　二是在产业供地方面还受到了一些地方政府规划、城市更新，包括对产值税收多元化的要求作为前提，并且对产业地产投资运营的企业来说，这样的要求越来越高了。在投资不太景气、供大于求的现状之下，市场化企业拿地的积极性也发生了巨大的变化。

　　在供应端和需求端可以看到，产业地产在投资、在房地产细分领域里有日渐萎缩的情况，这个萎缩主要是对市场化运作的企业而言。实际上在需求端，另外两个主体有所加强。

　　一个是政府平台公司。因为现在能拿地做长期投资产业园不动产投入运营的，国有资本和城市的城投公司有很大优势，它们有良好的信用基础，掌握着很多招商的政策，天然具备城市的品牌影响力。所以我们看到政府的平台公司在城区基础设施、园区基础设施、园区投资端比较活跃。但是它们也面临一些问题，就是在园区的整个全生命周期内，如何去定位它的功能，如何进行项目的包装融资、专业化的建设，如何进行招商以及园区的运营服务，在这些方面欠缺一定专业性。

　　还有一个需求方是产业大咖。这几年经济内循环，尤其是科技创新政策加强，各地在产业招商方面力度空前之大。疫情之后各地经济受到一定影响，招商成了地方政府重要的工作内容，产业大咖炙手可热。但是它们也面临一些问题，例如多出来的地怎么变成地产收益，怎么进行专业化运作和操盘。

　　综上可以看出，产业地产这两年在供需之间发生了非常明显的变化，而且有积极变化，产业地产终将指向产业培育、产业发展，地产的模式也逐渐会退出这个市场。从物业供应、物业销售、投资回报、产业监管等不同角度造成产业地产开发退潮，轻资产模式盛行。

　　中科产城轻资产服务特点

　　中科产城是做全景式、全周期的产业园轻资产运营的，在这几年实践中形成了自己的一些商业模式。我们的全景式园区运营内涵区别于传统”乙方“和”工程项目全过程咨询“的方式，而以资产管理理念与产业投资方形成GP+LP的”价值共同体“，共同分享全周期内园区资产创造的价值。

　　既然和LP出资人要探讨园区，那就一定要跟他们报告清楚你怎么认知园区、怎么运营园区，保证资金投放到资产变成社会的产业孵化功能，成为投资方利润的源泉。归根到底，大家对园区的本质要形成共识。通过跟投资人的交流与观点碰撞，中科产城形成“12586”的运营模型和理念。

　　简单地说，"1"是发展目标。如果投资方还想过去那样用产业勾地，工业地产销售卖房为主，我们是没有共同语言的，地方政府也不可能跟你"合谋"。作为产业创新和产业载体的建造者和运营者，我们应该就这个目标形成共识，实现我、你、政府三者的共赢。

　　"2"是能不能形成一个良好的园区发展的硬环境和软环境。产业园除了建功能性的载体，还需要构建各种的产业生态及延伸的服务。如果只知道干硬环境，盖房子，而不懂其中产业发展的若干规律，那注定还是一个泥瓦匠。产业发展环境不良，将来也不可能成为一个真正的园区。这是"2"，大家形成能力上的合作。

　　"5"最重要，一个产业园是一个公共品，所以一个园区就像一个团队，需要土地方、产业方、资金方、政府方、运营方五个主体的利益相关方形成共识，构建共同协力的工作机制。

　　"8"是8个要素。客户需要通过政企合作构建起“产业聚焦、企业聚集、金融支持、人才保障、创业驱动、创新策源、市场扶持、技术平台”8个维度产业生态体系。8个要素我们是从产业园最根本的问题，就是产业生态如何构建，从这个维度来帮投资人形成资源层面的梳理和判断。

　　“6”是分析模型，客户作为投资主体，能从“市场需求、用地条件、资金实力、专业运营、产业招商、政策环境”等六个维度得出产业成功、资产成功的投资可行性。投资模型决定了入手这幅地，建这个园区，是不是能够达成一个完美的投资闭环。

　　园区轻资产运营案例

　　“12586”是中科产城近几年形成的投资判断和运营模式。在此基础之下，分享两个中科产城的案例。

　　第一个案例是帮助某大型生物医药上市公司在云南昆明第一次建立了企业级的科创研发中心及总部园区，是一个企业自用兼顾一定产业孵化的企业级微园区。中科产城的轻资产服务内容包括投资顾问和项目管理两个大的方面。

　　在投资顾问方面，从拿地选址到价值研究到产品策划，中科产城综合把握企业发展战略、空间需求及投资能力，设计选址原则和标准，对目标用地进行比选并提出选址建议；从企业总体战略和项目区位环境角度，提出本项目对企业发展的战略价值，以及本项目不动产投资的财务价值，形成对企业的综合价值研究。同时，根据企业或政府方的需求，逐步深入进行产品策划。

　　在项目管理方面，中科产城以项目的“管家”身份，在项目管理全周期活动中，既扮演着甲方角色起到管理决策的作用，又作为乙方角色承担着技术管理服务的作用。有序快速完成报批报建、设计指导、成本控制、施工管理、资金支付、资产移交、资料归集等管理和服务活动，以“省时、省力、省钱”为三大核心目标，高标准完成项目建设。

　　第二个案例目前正在做，是帮助上海的一家上市公司，在上海番禺自有的M1工业土地上，通过上海市的城市更新政策自我更新，形成自己为地方政府打造的一个集科创+工业上楼的复合型园区。过程中我们一是为它做严谨的前期的投资顾问服务，包括开发价值策略、产品方案比选、更新条件谈判等。二是形成“项目管理+招商运营”一体化合作，企业业主与中科产城共同创造项目更新价值、开发运营价值。

　　中科工业城致力于做中国工业地产的全景运营商，希望凝聚全球城市建设的智慧和产业创新力量，服务于中国产城一体化区域的高质量发展。非常感谢。