写字楼

　　宝龙控股不再寻求将位于上海的办公楼出售给宝龙商业。6月6日晚发布的一份公告显示，这宗有争议的交易最终结束  

　　据了解，上述交易于上月中旬启动。宝龙控股计划将位于上海宝山区的宝阳宝龙广场7号楼项目出售给其上市物业管理平台，总成本约为8.68亿元。

　　资料显示，宝杨宝龙广场另名为宝龙城市峰汇，是一个总建筑面积超27万平方米的商业综合体项目。其7号楼则为楼高24层的甲级写字楼，总建筑面积约3.5万平方米。

　　“交易是集团以优惠价格收购高质量资产的机遇。”宝龙商业当时对收购这栋办公大楼保有相当信心，并就此提出诸多利好，包括能提升资本收益、拓宽收入来源、为集团员工扩大办公空间，以及为智慧商业业务提供的关键试点功能。

　　宝龙控股和宝龙商业在公布交易之初，可能并未料到会激起太多的反对声音。但事实证明资本市场并不太赞同这种太过明显的输血行为。不然，宝龙商业独立上市的地位将体现在何处？

　　所以于5月12日，即交易公告披露翌日，宝龙商业的股价当日便跌去1.7港元，跌幅达到24.29%，超过了宝龙商业在早前3月14日港股物管板块普跌日下挫23.44%的表现。

　　相较于在公告中谈及收购后的裨益，人们发现这宗交易的细节之中仍有其它讨论空间。

　　首先仅从交易价格上看，约8.68亿元的总代价尚算便宜，与经估值师给出的估值价格约9.29亿元，有6.6%的折扣。但与土地、建筑成本相比，敲定的交易价格相当于目标物业成本价格的205%，有相当幅度的溢价。

　　况且从自上海自3月份开始经历了将近3个月的封控期，宝杨宝龙广场7号楼项目的估值报告是于5月10日给出，至今也已经过将近1个月，9.29亿元的估值是否会有较大的变动是未知数。

　　静态管理之下，上海商业写字楼市场此前一直正处于需求下滑的状态。在第一太平戴维斯关于上海写字楼第一季度表现情况的研究报告中，该机构就称：“持续疫情扩散带来的封锁和防控措施无疑将对许多企业的运营和短期投资前景产生影响，进而抑制短期办公需求和租金疲软……”

　　来自报告中的数据，一季度内，上海全市甲级写字楼原本正在复苏，租金指数本环比上涨0.8%至每平方米每天7.4元，空置率环比下降1.7个百分点至12.5%。但疫情的爆发带来未知数。

　　同时，按照原公告，这次次交易代价将以现金形式支付，宝龙商业的款项被要求要在签订买卖协议后20个营业日内全部付清。与之对比，宝龙商业截至2021年末手上可即时动用的现金仅有19.77亿元。

　　再者，据悉在交易前项目其实已出租予华夏幸福旗下子公司，且出租期限长达10年至2030年6月27日止。交易后，宝龙商业如何收回承租权，将大楼用作自用也是一个问题。

　　另一方面，项目2021年的年租金仅为约2770万元，即收购后的租金回报率仅约为3.2%，这对宝龙商业本身的经营而言并没有多大帮助。

　　宝龙商业本身以“轻资产经营”定位立业，主营业务分别是商业运营及物业管理。2021年内，商业运营业务为宝龙商业贡献了20.17亿元收入，占总收入比重达到81.9%，毛利率为35.2%。

　　从公司整体表现看，宝龙商业2020、2021年的资产收益率也达到约16.31%、19.01%。从这个角度，宝杨宝龙广场7号楼也并不是那么非买不可。

　　而且在轻资产模式下，宝龙商业过去也并不乐于持有太多重资产运营项目，2021年末重资产占总资产的比例为13%左右。

　　据了解，宝龙商业商业运营业务有三种管理模式，分别是委托管理、整租和咨询顾问。其中整租是指，业主按一定价格将零售商业物业整体出租给宝龙商业进行运营，项目所有收入及成本均由本集团承担，类似重资产。但这种模式管理的物业仅占宝龙商业目前在管的85个项目中的7个。

　　综上所述，无论从收购后经营前景、集团定位及发展基调等多个角度看，上述交易对宝龙商业来说仍有商榷之处。与其说宝龙商业能获取收益，不如说是宝龙物管平台将借此向关联方输血。

　　因此交易的终止也并非意料之外。

　　根据公告，宝龙商业给出的最终解释是：“鉴于当前的市场环境和最近资本市场的波动，在交易完成后，集团在获得承租人的同意以收回该物业的空置占有权方面存在实际困难。”该集团最终主动终止了交易   即便如此，截至6月6日，宝龙商业报收于6.07港元。虽然有所回升，但与交易披露前相比仍下降了13.28%，市值缩水至39.02亿港元。