写字楼

　　写字楼是房地产开发过程中经常遇到的业态，由于其较传统住宅开发复杂，且开发量小于住宅开发，故对写字楼的成本如何测算历来是不少成本人心中的痛

　　写字楼做为一个开发业态，目的性、使用性很强，且跟其定位密切相关，如何做好一个写字楼的成本测算呢？本文就跟大家分享一下酒店类业态的成本测算

　　01、写字楼的分级

　　“写字楼”一词原是粤港一带对办公楼宇的称谓，80年代以后，随着“物业”和“物业管理”等名词及相关行业的引入而广泛运用。

　　写字楼是指为商业类型的公司、商社、财团、企业、办事处、联络处所提供的。用于商务、办公用的楼宇及配套设施、设备、场地；是以出租、出售、自用为目的的单元性房地产。

　　在高楼林立的现代城市中，写字楼各式各样，建筑外观、内部结构、设备设施等都不尽相同，但它们都有着共同的现代写字楼的特点：

　　一般位于经济中心城市

　　现代写字楼大都位于以金融、贸易、信息为中心的大都市，并且一般都建造在城区的中心地段或新建的开发区内。交通便利便于收集和汇集大量的国际性和全国性的贸易信息，因而经济活动频繁、交易量大、交易的功率高。

　　建筑规模大，档次高

　　大多数现代写字楼为高层建筑，外观宏伟、装饰考究，建筑外形有自己独特的风格。内部都装配先进的设备、设施，能为客户提供舒适快捷的工作环境。

　　功能齐全

　　现代写字楼能提供各种功能，如前台服务、大小会议室、酒吧、商场、餐厅、车库等。能为客户提供工作和生活上的方便，满足客户高效率的办公需要。

　　有良好的管理

　　许多客户在选择楼宇的时候不但重视楼宇的地段、质量、价格，而且十分重视管理队伍，现代化的大楼应该有一支训练有素的管理队伍，能向客户提供规范的优质的服务。

　　目前写字楼主流的分级一般是按照甲、乙、丙三个级别划分的

　　1. 甲级写字楼：是指具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的自然状况良好，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求;其收益能力与新近成的写字楼相管;有完善的物业管理服务,包括24小时的维护维修与保安服务。

　　甲级写字楼建筑面积要在2万平以上，每层建筑面积不低于1000平，车位配备比例是200比1。每部客梯服务面积不超过5000㎡；等候时间不超过40秒，有完善先进的智能控制系统。

　　同样的，甲级写字楼也要单一产权，仅对外出租，不对外出售

　　2. 乙级写字楼：是指具有良好的地理位置，建筑物的自然状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求;但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新建落成的同类建筑物。

　　乙级写字楼总面积1万平米，单层面积800平以上，标准层高净高2.5平米，车位配比最少300比1。每部客梯服务面积不超过6000㎡，速度不低于3米/秒。应有优质物业管理公司

　　3. 丙级写字楼：是指物业的使用年限已较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求;建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求，因租金较低，尚可保持一个合理的出租率。

　　大部分写字楼都可以满足这个标准。所以，很多时候丙级写字楼都不会被当做一个等级。

　　4. 什么是“5A”写字楼

　　所谓5A，是指智能化5A ，包括：

　　OA：办公自动化系统,Office Automation的简写；

　　CA：通讯自动化系统,Communication AutomatiON的简写；

　　FA：消防自动化系统, Fire Automation的简写；

　　SA：安保自动化系统,Security Automation的简写；

　　BA：楼宇自动控制系统,Building Automation的简写。

　　5A级写字楼可以简单的对等于甲级写字楼

　　02、写字楼成本测算难度

　　要说清楚写字楼的成本还是挺难的，我们需要先明确几方面

　　1. 写字楼测算难点

　　难点一：写字楼形态差异较大

　　写字楼由于其属性及所处位置，往往成为当地的地标出现，因而其形态各异

　　可以是这样

也可以这样

还可以是这样

　　形态的差异不仅带来外立面的区别，也会造成结构成本、外檐成本、设备成本的巨大差异

　　难点二：高度差异

　　大家知道一个建筑物高度不同会带来成本的不小差异，而写字楼尤其是CBD的写字楼通常密度较高，也造成了其高度的不断刷新

　　不同区位，不同使用功能的写字楼其高度差异会有所差异，造成结构形式的巨大差异，其成本自然也会差异巨大

　　难点三：档次标准造成差异影响成本

　　上文对写字楼的分类进行了介绍，不同档次的写字楼是有具体评定标准的，规模、功能、服务等，这也造成不同档次写字楼在装修标准、设备标准等方面的巨大差异，成本自然也就千差万别了

　　以上的难点决定了写字楼的成本很难有个统一的标准，本文只是介绍一下常规写字楼的成本测算。

　　这里说的常规是指高度、形态等

　　2. 对标总结写字楼成本的主要差异点

　　选取了上海市三个比较有代表性的甲级写字楼建安成本进行了对比分析

以某大甲写为基准，再对细项进行分析

　　得到结论：影响成本偏差主要因素为基础工程、结构及粗装、外立面方案及选材、精装修方案及选材、电梯选配及通风空调方案

　　可以看出即便是评级一致的写字楼其成本差异也会很大，而且成本差异差不多是全方位的，或者换个说法，写字楼尤其是甲级写字楼可以做为一事一议的工作对待

　　03、写字楼成本测算

　　写字楼的成本测算本身没有什么困难的，难的在于输入条件的客观全面

　　1. 地下工程

　　写字楼尤其是甲级写字楼一般地处繁华地段，区域整体建筑密度较高，因而施工操作面很有效，而且甲级写字楼通常高度比较高，需要论证基础形式、基坑支付方式以及施工方式，这些是相对隐性的成本，客户感知不到，因而要慎重反复的论证，争取最优方案，具体的

　　2. 结构形式

　　造成写字楼结构形式差异的最主要原因是高度及外立面形状

　　比如百米内的写字楼（以产园中的办公楼居多）与150米以上的写字楼结构形式必然不同，当然也可以一样，只是对于150米以上的写字楼，由于其高度、层高、跨度等功能需要，如果使用框架结构必然造成粗柱胖梁，直接影响使用，因而超高层尤其是异性写字楼一般会使用框架与钢结构结合的形式

　　911倒塌的大楼，不是由于撞毁，而是由于飞机造成燃烧，慢慢超过钢结构的防火极限才坍塌的

　　3. 配置标准

　　写字楼的配置没有统一的标准，即便是均为同级的写字楼其配置标准也不一定一样

　　下表是三个标杆企业的甲级写字楼标准，可以看出来其差异还是不小的

4. 设备差异

　　设备的差异主要拒绝于几点

　　首先是写字楼的标准，甲乙丙三级的设备要求不同会产生不同的设备类型及成本差异

　　其次是与规模、高度、客流有关的设备，如电梯等会因以上因素产生差异，比如电梯需要进行专项的计算和设计，可参见《电梯的选择及成本》

　　还有一点是跟写字楼的标准相关，这里说的标准不是写字楼的等级，而是其他标准，如绿建标准等，关于绿建的相关知识可参见《绿建解析及成本增量分析》

　　5. 具体的成本测算

　　写字楼的成本测算本身其实跟住宅的测算类似，没有什么特殊的地方

　　写字楼成本测算最重要的是输入条件的客观、全面

　　5.1 写字楼成本科目

　　写字楼成本测算的科目设置与传统住宅项目基本一致

　　需要注意的是较之传统住宅项目，写字楼成本测算模板中设计费及建安成本的末级科目会多不少

　　5.2 输入条件

　　输入条件主要体现在技术指标表和配置标准表中

技术指标表

有些配置标准还应进行具体的细化，如下表

配置标准简表

　　5.3 写字楼成本测算

　　具体的成本测算同住宅成本测算。

　　04、结语

　　写字楼的成本测算其实并不难，计算逻辑同传统住宅业态，但要把输入条件摸透，重点关注功能分区、设备、装修标准等