写字楼

　　继2022年初的总体强劲势头之后，自3月份以来，上海写字楼市场受到了不同程度的疫情影响。4月14日，仲量联行上海商业地产部浦东团队负责人王跃在接受记者采访时表示，“决定写字楼市场表现的根本因素是市场周期。疫情是一个令人不安的因素。每年的净吸收率降低了20%，但疫情不会导致写字楼市场的急剧下滑。”

　　上海写字楼市场短期新增租赁需求或将转弱

　　来自仲量联行的数据显示，2022年第一季度上海净吸纳量为29.5万平方米，其中上海中央商务区的净吸纳量为4.4万平方米。尽管浦西地区不同行业的需求依然旺盛，但由于可租赁面积稀缺，市场整体净吸纳量有限。

　　“一季度，上海中央商务区内，浦东净吸纳量贡献显著，内资金融服务和专业服务公司在陆家嘴(11.220, 0.12, 1.08%)和竹园板块的租赁需求尤其活跃。”王岳表示，“一季度非中央商务区净吸纳量达到25.2万平方米。”

　　租金方面，该轮疫情前，租金持续增长。其中，浦西中央商务区租金环比增长2.4%。在浦东中央商务区，伴随着市场复苏，部分相对老旧楼宇的租赁活动也较为活跃，带动浦东中央商务区租金环比上涨2.0%。在非中央商务区，多个板块的复苏带动平均租金环比增长2.5%。

　　然而，疫情的暴发将影响租赁活动以及地产决策，王岳预计短期内新增租赁需求或将转弱，租金表现也将面临压力。

　　“复工复产后，上海写字楼市场租金会有一定的下行压力，特别是二季度和三季度，之后还会回归到正常水平。”王岳向记者表示。零售物业方面，2022年前两个月上海消费需求和整体零售租赁活动保持稳定，但3月份上海疫情的爆发扰乱了市场正常活动。在此影响下，上海市区2022年一季度的净吸纳量为46700平方米，低于2021年一季度的95000平方米。疫情影响之下，零售租赁势头正在放缓，预计今年市场将面临空置率和租金方面的双重压力。

　　一季度上海一手商品住宅成交267万平方米

　　仲量联行数据还显示，2022年开年上海住宅市场成交势头稳健，但受到2月春节假期及3月以来疫情影响，整体住宅成交活动陷入滞缓。在1月份较高成交量的支撑下，一季度上海一手商品住宅整体成交量267万平方米，较上季度小幅上涨5.1%。高端一手住宅市场本季度共成交1069套，较上季度环比小幅下滑3.3%。但高端住宅市场情绪整体仍然稳定，大部分高端楼盘都在认筹阶段获得购房者的追捧。

　　继去年四季度大批量供应释放后，一季度上海整体市场供应回归至正常水平，但大部分供应均在春节前入市。一季度整体商品住宅市场供应量达273万平方米，环比下滑10.7%。在高端住宅市场，一季度共6个高端项目合计1,482套高端商品住宅入市，平均售价在人民币11.5万元至13.2万元区间内。

　　在持续限价调控下，上海一季度一手高端住宅价格与上季度基本持平，单价维持在人民币12.6万元每平方米左右。市场情绪小幅回暖，高端二手房价迎来初步止跌迹象，较上季度小幅增长0.4%至人民币10.5万元每平方米。

　　仲量联行预计，上海楼市调控政策仍将保持紧缩，但首套房及改善型购房需求有望释放，而投资需求将继续被抑制。预计2022年全年一手高端住宅市场的成交将整体保持平稳，但近期上海疫情的冲击可能使今年上半年的成交活动延迟至下半年。

　　“在信贷放松的支持下，疫情得到有效控制后，上海二手房交易量和成交价格有望继续回升。“仲量联行指出，”但二手房项目的表现在未来将继续存在差异，因为人们将更倾向于升级和购买质量更好、物业管理更好的社区。这些因素在这一轮疫情中尤为重要。"