甲级写字楼

　　受第五波新冠疫情影响，上海稳步复苏的写字楼及商铺租赁活动在今年第一季下半季转趋平静，拖累租金表现。

　　戴德梁行上海董事总经理、项目及企业服务部主管萧亮辉在4月7日的记者会表示,2022年第一季度上海甲级写字楼平均租金每平方英尺（约0.09平方米）55.6港元,较上季下跌0.9%,较去年同期下跌3.1%,与2019年第一季度高位相比则下跌26.8%。

　　今年一季度中环超甲级写字楼租金按季下跌0.8%，同比下降1.3%，跌幅持续收窄。上海中环过去数年蝉联全球最贵CBD，因此很多企业为了考虑节省成本迁出中环，把总部搬至铜锣湾、港岛东甚至九龙区，近年来“去中环化”趋势日益明显。

　　萧亮辉预测,第二季度上海写字楼租赁价格受第五波疫情影响将继续下跌0.5%至1%,核心区租金降幅将稍低于非核心区。

　　银行、金融业仍为租赁龙头

　　今年第一季度，受益于上海商业活动逐步恢复正常,企业扩张需求加大,上海写字楼净吸纳量录得24.51万平方英尺,净吸纳量已连续三季录得正数。

　　其中，银行与金融行业仍是写字楼新租赁交易的龙头行业,占一季度新租赁交易面积的34.7%，其次为消费品及制造业，占比达12.8%。随着第五波疫情逐渐稳定及下半年新项目落成,萧亮辉预计今年写字楼净吸纳量将达到30万至50万平方英尺。

　　据了解，今年第一季度，Invesco(景顺）、CLSA（中信里昂）、花旗银行均在中环增加了租赁面积，其中Invesco在中环核心区的怡和大厦新增租赁了3.7万平方英尺。

　　写字楼待租率方面,第一季度待租率基本与上一季度持平,稳定在13.6%。萧亮辉表示：“下半年在非核心地区将有三个大型项目相继落成，总楼面面积约有230万平方呎，相信新项目将刺激租户的扩充或搬迁活动，但庞大的供应量将难免于短期内推高整体市场的待租率至大约16%-17%水平。”

　　他预计,未来五年上海每年将新增约190万平方英尺写字楼供应面积,期待随着经济活动恢复正常,市场需求能吸纳新增供应。

　　商铺租金跌至谷底

　　由于新一轮社交距离措施收紧，人流骤减及消费气氛转弱，上海零售市场“雪上加霜”。根据上海特区政府统计处公布的数据显示，2月份零售业总销货价值的临时估计为252亿港元，同比下跌14.6%。与2021年同期比较，2022年前两个月合计的零售业总销量的临时估计下跌7.6%。

　　零售行业遇冷，商铺租赁市场首当其冲。戴德梁行执行董事、上海商铺部主管林应威指出,近两年来上海零售商铺租金几乎降至谷底,主要零售地区铺租全线下跌。因此新一波疫情对零售商铺租金影响并不显着,大部分地区租金按季跌幅低于3%,铜锣湾地区录得4.5%的较大跌幅。受“限聚令”影响,上海主要消费区的饮食店铺租金也较去年同期下跌约3%。

　　上海四大主要消费区（铜锣湾、中环、尖沙咀及旺角）不少商铺倒闭或无法营业,商铺空置率有所上升。其中，旺角区的商铺空置率达到16.4%。然而，相比2020年疫情爆发之初,四大消费区的空置率已下跌了2.6%至7.2%。

　　林应威指出：“疫情下，业主的态度各有不同，大致可分为三类：第一类是宁愿暂时将铺位空置，静待优质的长期租户；第二类是倾向以两至三年的租赁形式，租给具品牌实力的大型商户；最后一类是租予口罩及防疫用品的这类租期较短的商户。”

　　随着疫情近日转趋稳定，社交距离措施有望陆续放宽，加上新一轮消费券加码带动下，预计整体商铺租金第二季下跌的空间不大，并有望在第三季逐渐复苏。