写字楼

　　写字楼租售市场根据运营方式的不同，大致可分为出售、出租、自营和证券化四类，虽说这四类模式都以营利为目的，但大家比较熟悉的依旧是出售和出租者两类，对于自营和证券化了解的并不清楚，今天我们就来详细说下写字楼租售市场常见的这几种营利方式。

　　所谓出售就是项目入市后由开发商出让产权，让投资者去运营写字楼，企业获取一次性资金收入，当然出售也细分为整体出售、散售两种，目前写字楼租售市场主要以散售为主。而出租就是将写字楼租赁给商家，业主受租金，当然出租里也分了整体出租、分片出租和散租这几种。

　　自营就是企业不出售也不出租，而是自己参与到项目的运营中，这种情况比较常见的是酒店，基本都是独立运营，因为这样利润空间比较大。证券化模式是房企将自持楼盘打包出售给房地产基金或者REITs来回收资金，同时房企也可持有一些股权，分享后续的项目管理收益。

　　上文中我们提到了写字楼租售市场四种常见的盈利模式，那么这四种模式优劣势分别是什么呢。要知道国内写字楼租售市场最常见的就是租售两种模式，而且租赁模式最为常见，究其原因无非是租赁相较于出售现金流稳定，盈利能力强，而且地产资产证券化作为可行的融资模式逐渐兴起，“租”的模式更易实现证券化。

　　目前国内写字楼租售市场常见的运营模式是自持+出租及自持+自营为主，比如万达就是自持+出租模式，酒店业务可自营也可委托管理。居然之家是采取直营店和加盟店的模式运营。

　　相比出售这种一锤子买卖，自持物业对外出租这种运营模式现金收入更稳定，盈利效果也最好，融资更受债权人青睐。需要额外提及的是以租赁为主的盈利模式资金回笼速度较慢，这会是一个长远问题，比如有初期巨大资金投入的决心。