商业地产

　　华润置地正在加快商业地产资产证券化。

　　10月25日，华润置地成功发行10年期“石家庄万象城资产支持专项计划（CMBS）”发行规模30.01亿元，发行利率4.0%，是市场第一单10年期CMBS，同行一般每三年重定价拆期CMBS。

　　这支CMBS计划经理和领先的销售机构是中信证券。中信证券多次与华润置地合作，协助其于2020年11月发行首款商业地产资产证券化产品，发行规模25.01亿元，基础资产为上海万象城。

　　据界面新闻不完全统计，华润置地已获批8款商业地产资产证券化产品，总发行规模约251.82亿元。

　　除上述两个订单外，还包括20.8亿元华润置地万象一期资产支持专项计划、30亿元上海华润大厦资产支持专项计划、21亿元沈阳铁西万象汇资产支持专项计划、45亿元上海万象城资产支持专项计划、30亿元中金上海华润大厦资产支持专项计划、50亿元上海万象城资产支持专项计划

　　CMBS属于ABS一种以商业地产租金为基础的资产（资产支持证券）。CMBS目标物业为石家庄万象城，于2018年11月开业，与2004年开业的上海万象城相比是合适的“新人”。

　　石家庄万象城开业四年来，已从成长期进入成熟期。

　　据华润置地公布，石家庄万象市位于石家庄市桥西区。近20万平方米的商业空间汇集了300多个国内外品牌，出租率超过96%。集时尚奢华、特色餐饮、娱乐休闲、亲子互动等功能于一体。

　　方正证券首席分析师韩振国指出，资产证券化不仅可以满足商业地产项目所需的长期资金，而且有利于提高商业水平，最大限度地提高商业地产的价值。

　　华润置地资产证券化成熟商业项目的步伐从未停止过。

　　华润地产表示，计划向上海证券交易所申请上海清河万象汇购物中心的证券化融资。根据国有资产要求，华润地产于2022年10月在上海产权交易所披露。

　　据上海产权交易所10月披露，华润置地（上海）拟转让上海华润新镇100%股权，转让底价33.93亿元，主要资产为上海清河万象汇。

　　华润地产透露，证券化融资后，华润地产和万象生活将继续负责上海清河万象汇购物中心的业务管理，商户租赁将继续履行，项目运营将保持稳定。

　　目前国内商业地产领域尚未开放REITs最常见的证券化融资工具有两种，包括发行，CMBS和类REITs。

　　方正证券指出，CMBS和类REITs同样要求商业地产空置率低，租户履约能力强，租金持续稳定，但CMBS无需出表，因此无需设立有限合伙公司并完成股权交割等事项，因此比较REITs发行更方便快捷。

　　根据上海清河万象汇的股权交割规定，华润置地以上海清河万象汇为基础资产的资产证券化融资产品应分类REITs。

　　这也是有例可循的。今年6月，华润置地价20.8亿元将上海萧山万象汇转让给中信证券，作为资产发行类REITs项目储架规模80亿元，一期发行规模20.8亿元，即“中信金石-华润置地万象一期资产支持专项计划”，期限是3+2年利率为3.43%-3.9%。

　　根据界面新闻，CMBS和类REITs发行期限较长，可达15-20年，10-15年。

　　华润置地是国内商业地产的领头羊，2019年成为继万达之后第二家租金收入突破百亿的国内房企。

　　今年上半年，华润置地购物中心租金收入约61.9亿元。截至2022年6月30日，已有74个购物中心在营项目；有24个办公楼在营项目。

　　虽然可以形成稳定的现金流，但商业地产投资大，回报周期长，大量资本沉淀会给房地产企业带来很大的财务压力，实现金融退出是商业地产的重要组成部分。

　　纵向战略管理集团联合创始人黄立冲表示，资产证券化产品的成功发行主要取决于商业地产的租售比，即净租金/商业地产的市值。国外一般要求5%，国内要求3-4%，但国内商业地产普遍难以满足要求，一般只有1%以上。

　　他进一步指出，目前国内仍有一些大型国有企业在发行资产证券化产品方面具有优势，而一些民营企业则相对困难，一般票面利率可能达到5%-6%左右。

　　除以商业地产为底层资产外CMBS和类REITs此外，华润置地还获得了基础设施公募REITs的门票。

　　今年9月22日，华润置地宣布，计划将其保障性租赁住房项目分拆为基础设施公募REITs计划发行的底层资产为11.2亿元。

　　这是国内第四单正式申报的保障性租赁住房公募REITs，也是第一家房地产企业申报的保障性租赁住房公募REITs。