办公室

　　公司要开展办公业务，首先要有自己的办公室。获得办公室租赁的方式有两种，一种是租赁，另一种是自持。租赁很容易理解。办公室的产权属于业主，我们租的是使用权；自持是指办公室的产权属于自己的公司，自持方式可分为购买现有物业，包括购买即将完成的物业。

　　当然，随着经济的发展和企业需求的多样性，市场上也为未来业主提供定制开发物业，即公司在建设初期与开发商面谈未来办公室的要求，由开发商建造，直到建筑竣工，甚至内部装修完成，然后移交给业主。这种定制的办公室在实用性和功能性方面更符合企业的需求，是许多大型企业获得办公空间的主流方式。

　　对于大多数公司通过租赁获得办公室，我们今天将讨论与租赁办公室相关的业主和第二个房东，以及与他们签订租赁合同的一些预防措施。

　　关于业主，即物业的所有者。在许多情况下，我们的办公室租赁直接与业主签订租赁合同。业主也有大业主和小业主，在办公领域，独立持有整个办公楼往往成为大业主，大业主通常以公司的形式出现；部分办公楼建成后，也有拆分销售，这种办公楼业主，我们将称为小业主。在相同的条件下，与大业主签订租赁合同更安全。大业主往往长期持有财产，以租赁的形式获得经营利润。小业主往往以投资的形式购买财产，其目的基本上是通过租赁获得利润、回收成本，或等待财产升值后出售，以获得销售差额。考虑到小业主往往由于自身的财务实力有限，虽然在签订租赁合同和法律保护时，可以带租赁出售财产，但我们不鼓励与小业主签订租赁合同。

　　至于第二个房东，主要是因为一些业主缺乏专业的团队来照顾他们的房地产或由于其他因素，他们把他们的财产交给运营商出租，运营商是我们通常所说的第二个房东。第二个房东通常以低于市场租金水平的价格获得整个房地产的租赁权，通常超过十年或更长时间。在物业分离、装修后，随着共享办公室的兴起，一些第二个房东也开始了与共享办公室相同的业务，直接安排了现成的办公空间，企业可以随时携带包入住。

　　对于从第二个房东那里租用办公室，我们仍然需要详细调查第二个房东的市场声誉。在法律方面，我们必须看到业主授权第二个房东从事租赁行为的合同或授权委托书。在签订合同时，最好签订三方合同。在上海装修办公区时，在政府建设委员会部门办理备案登记手续时，需要提供业主证书，如房地产证书原件扫描件等资质，包括业主装修许可证等盖章文件，需要在签订合同时与第二个房东达成明确协议。在许多情况下，由于第二个房东和业主之间的合作不默契，往往导致一些资格文件无法获得，从而影响整个租赁甚至装修的进度。

　　在签订合同之前，必须清楚地了解一些事情，并同意在租赁合同中。首先是产权证书，即产权证书，我们可以清楚地看到业主和财产的建筑面积和其他必要的信息。二是了解财产是否抵押，检查产权证书的原件，因为抵押贷款经常将产权证书的原件交给抵押贷款人，如果你看到产权证书的原件，你可以放一半的心。在签订的租赁合同中，物业抵押后对现有租赁人的影响也必须写入条款。第三，了解建筑面积，产权证书通常是“建筑面积”=“套内建筑面积”+“共享面积分摊”。

　　如果公司有一定的规模，我们建议通过房地产中介机构获得租赁办公室的资源。业主出租办公室时的报酬由业主支付给中介机构，而不是增加企业的成本。对于一些大业主来说，即使你直接从业主那里租房，业主也不会补贴剩余的佣金费用。通过好的中介完成租赁，首先了解整个市场、商业区和目标建筑的租赁价格，了解业主的报价是否合理；其次，由于能够掌握更多的客户，也能获得更有利的价格，促进交易；最后，由于其专业性，在最终合同签订过程中，争议条款可以给出公平和专业的意见。当然，最终合同应通过公司财务、法律等部门从各自的专业角度提出最终意见。<