商业地产

　　最近，好消息不断，一是国家谈论房地产基调，释放了四个信号，房地产金融泡沫势头实质性逆转；二是建设银行宣布成立300亿基金，投资房地产市场；三是多个城市密集发布抵押贷款业务转移政策，三、四级城市房地产市场限购政策调整……市场预期普遍好转。

　　随着各种金融产品收入的下降，股票、基金、信托、私募股权和其他金融产品收入的下降，许多投资者正试图找到合适的投资渠道。特别是当住宅财富效应继续下降时，一些高端投资者开始瞄准商业房地产。

　　它结合了大多数投资者的投资观点：投资风险小、稳定性高、回报率高、长期效益高...

　　但并非每一个商业地产项目都值得入手，优秀的目标仍集中在核心城市的核心地产上。

　　数据显示，2022年上半年，上海二手商业物业成交面积同比增长314%，成交量增长174%，几乎翻倍。

　　从供应量来看，上海目前的商业供应量并不多。因此，在购买核心资产的过程中，只有标杆项目才是财富人追求的最佳目标。

　　钱江新城，作为上海高端商业TOP3代表上海万象城2020年年销售额超过60亿元，同比增长40%以上；2021年年销售额80亿元，同比增长57%。后疫情时代，60%的商场客流量下降了20%以上，但华润万象的商业租金收入仍达到139亿元，年增长38.1%。顶级商业地产的抗风险能力明显。

　　在有“上海硅谷”虽然未来科技城的发展日益醇厚，但在办公市场上却被称为未来科技城EFC它仍然是一个独特的存在。十年一剑，入驻，入驻十年一剑，入驻十年一剑。EFC阿里巴巴、快手科技、贝壳、华为、科大讯飞等众多知名龙头企业，EFC办公楼的价格也从原来的1.2万元/㎡现在涨到3.5万元/㎡，年均增长20%以上，增长近三倍。

　　EFC实景图

　　租金也从2元/租金开始m²每日增长4.5元/天m²每天，租金回报率也远远超过10%，出租率也一直保持在97%左右，远高于上海写字楼的平均出租水平。

　　与住宅投资相比，由于涉及城市发展、商户、经营者等多重关系，商业房地产投资更为复杂。为了有效规避风险，我们必须注意五个技巧。

　　1.城市规划就是钱景

　　好的商铺投资者必须遵循城市规划，随着周边配套设施的成熟，区位的价值将不断提高。城市规划不仅影响房地产增值，还影响租金收入，如交通通达性、客户到达等。

　　2.增长是保证

　　投资者不仅要看当前情况，还要分析未来的变化趋势。市场、行业、人口等因素的影响不仅与租金水平有关，还影响商业成败和房地产增值。

　　3.硬件条件是基础

　　商业地产的硬件规划是整个业务的基础，它关系到业务的产品实力，也直接决定了投产后的资产保值。

　　4.操作能力是驱动力

　　在影响商业投资收益的因素中，商业项目定位、商业规划、品牌引进、投资能力、营销能力和商业管理能力对商业项目的生存至关重要。

　　5.投资回报是准则

　　租金在商业地产投资价值评估中的权重越来越高，这也是改变投资逻辑的重要因素之一，因为现金流是抵御风险的最后一道防线，高于5%+投资回报率是优质项目。