写字楼

　　“第三季度，上海办公楼市场如期复苏，但市场需求动力仍有待改善。”9月27日，华北高力国际董事总经理严区海表示，2022年第三季度，上海甲级写字楼市场净吸收量恢复至-6400平方米，需求强度较第二季度明显提高。

　　根据高力国际的监测数据，截至9月27日，上海市场第三季度空置率保持在16.4%，净有效租金稳定在每月336.8元/平方米。在核心子市场方面，除了受益于大宗租赁交易的东城商务区和性价比高的丽泽商务区外，其他子市场的空置率也有所不同程度的上升。在工业园区市场，受企业退租影响，净吸收率为-4.9万平方米，空置率15.5%，每月净有效租金128.3元。

　　“自2022年以来，上海写字楼市场已进入去化周期，这主要是由于互联网需求逐渐减少，预计将持续到2023年。”高力国际华北研究部主任陆明告诉《证券日报》，市场前景将由需求决定。目前，预计第四季度将恢复，但没有强大的恢复动力。

　　据高力国际预测，未来一年，上海北部甲级写字楼市场将有近40万平方米的新项目进入市场。上海和北清路的工业园区市场将迎来供应高峰，总量可能超过100万平方米。预计互联网龙头企业的面积整合将继续影响2023年的望京、中关村和上海市场。

　　“上海市场已进入去化周期3-5年，需求侧强度将决定未来市场走势。”严区海向《证券日报》等媒体表示，在各种因素的共同作用下，新周期下的办公发生了新的产业变化，互联网技术产业进入转型期，主要租户行业的需求调整将显著增加未来市场的不确定性。

　　在严区海看来，短期内，“降本增效”这是需求侧的主题，互联网企业的转型只是整体产业结构调整的一个缩影。当龙头企业开始调整，后续企业力量不足以支撑经济和产业发展时，就会形成产业发展的差距期。这一时期也是办公楼市场发展环境的复杂性、严重性和不确定性逐渐上升的时期。

　　一方面是办公供应的增加，另一方面是互联网租赁需求的减少。面对不确定的市场，房地产资产的价值开始下降。此时，一些买家将关注一些大型房地产交易目标，包括办公楼和其他具有升值空间的房地产资产，如工业园区。

　　“除了在上海看办公楼外，更多的投资者还关心生物医学基地和其他新兴产业基地利于提高市场流动性。”高力国际华北资本市场及投资服务副董事严寒表示。与此同时，陆明还告诉《证券日报》，近两年来，物流产业园等行业的房地产资产交易更加活跃，投资者一直更加关注这类目标。

　　根据高力国际监测数据，2022年第三季度，上海共有7笔大宗房地产交易，总交易金额41亿元。其中，自用交易占比较大，涉及资金约14亿元。这一趋势符合近期市场主要活跃买家的交易目的。

　　“有稳定现金流和改善空间的办公和商业园区项目继续受到投资者的关注。”严寒表示，从交易类型来看，办公楼的交易金额排名第一，约占83%；其中，商业园区办公室的交易笔，约占32%。总的来说，本季度国内买家完成的交易占总交易金额的很高比例。

　　严寒表示:“国有企业、金融机构和新经济企业的自用需求依然强劲，上海房地产大宗交易市场的热度不减。”但严区海认为，从上海写字楼和房地产大宗交易的中长期整体发展来看，保持谨慎乐观的态度。