甲级写字楼

　　3月28日，上海土地市场官网显示，“黄浦区小东门街道黄浦江沿岸W11、W13、W15单元326-03、326-04、327-01、327-03、327-04地块及多稼路、326-05、327-02、327-05地下空间地块”成功出让，成交价格为135.0388亿元，竞得人为上海南滩城市建设发展有限公司及上海滨和城市建设发展有限公司。

　　上海上一次成交超过百亿的地块还是2021年6月，彼时，保利以总价105.13亿元竞得静安区灵石社区N070403单元095a-02、095b-01地块。

　　天眼查信息显示，此次的竞得人上海南滩城市建设发展有限公司成立于2019年10月18日，大股东为上海外滩城市更新建设有限公司、上海地产旗下上海房地产经营（集团）有限公司、上海汽车工业集团旗下上海尚元投资管理有限公司、上海锦江国际旗下兆炯企业管理（上海）有限公司等4家公司。其中，上海外滩城市更新建设有限公司持有上海南滩城市建设发展有限公司31%股份，为其第一大股东；上海外滩城市更新建设有限公司亦是上海外滩开发投资（集团）有限公司旗下全资子公司，后者隶属于上海黄浦区国资委。而上海滨和城市建设发展有限公司则由上海地产集团有限公司及上海外滩开发投资（集团）有限公司各自持有50%股份。这些持股公司的共同点是其均是国资背景的企业。

　　按照地块出让公告，“黄浦区小东门街道黄浦江沿岸W11、W13、W15单元326-03、326-04、327-01、327-03、327-04地块及多稼路、326-05、327-02、327-05地下空间地块”的四至范围是东至326-01、02地块，西至油车码头街，南至外马路，北至中山南路；土地用途为商业用地，办公楼；土地出让面积为66824.8平方米，起拍总价135.0388亿元。

　　按照中指研究院数据，该地块的起拍总价是上海有史以来起拍价第八贵的地块，同时也是董家渡大区域的最后一个“巨无霸”组团商办地块。

　　不过，从地块的成交价来看，该地块最终以底价成交，但地块的出让要求也颇为严苛。

　　中原地产市场分析师卢文曦指出，从地块区位来看，位于董家渡区域，和绿地外滩中心毗邻。董家渡区域旧改力度很大，腾笼换鸟的同时提升土地利用价值。从区域房价来看，早已在10万元以上。随着新开发项目越来越多，对区域内的物业价值有提升作用。当然，这幅地块是商办物业，不能用住宅的方式来衡量。但不可否认，即便是商业物业，在环境的改善下，租金会稳步上行，空置率会保持在较低水平。

　　从地块的出让要求来看，地块的准入门槛颇为严苛，其中提到：地块范围内有文物保护点6处和一般历史建筑。文物保护点按照相关规定程序批准予以保护更新。一般历史建筑保护更新建筑面积不少于9800平方米，具体保护更新方式以建设项目规划管理阶段审定的方案为准。保护/保留的建筑面积计入容积率。业内认为，地块开发有文物保护要求，这在做规划设计时要耗费大量成本和时间。

　　卢文曦提到，整个项目计容面积达到27万平方米，但要求开发商整体持有。换而言之，项目只能通过运营来获得投资回报。上海商办项目租金回报率在5%左右，因此不仅对开发商的资金实力提出要求，更重要的是对运营能力提出了要求。

　　另外，按照要求，商业业态以商务配套类商业为主，如生活方式类业态、餐饮、零售等，并以引进中高端品牌为主。办公业态须符合黄浦功能定位、产业规划导向，重点引进持牌金融机构。同时，受让人签订土地出让合同后三个月内，需与引入的持牌金融机构（3家及以上）签订协议，协议须明确引入持牌金融机构在本项目开工后一年落户、落税至黄浦区，并在综合验收后一年内入驻本次出让地块，明确后续新设企业及各类创新业务优先落户黄浦区。