写字楼

　　公司要开展业务，首先要有自己的办公室。获得办公室只有两种方式，一种是租赁，另一种是自持。租赁很容易理解，办公室的产权属于业主，我们租赁的是使用权；至于自持，办公室的产权属于自己的公司，自持的方式可以分为购买现有物业，包括购买即将完成的物业。

　　当然，随着经济的发展和企业需求的多样性，市场上也有为未来业主提供定制开发的物业，即公司在建设初期与开发商约谈未来办公室的要求，由开发商建造，直到建筑完工，甚至完成内部精装修，然后移交给业主。这种定制办公室在实用性和功能性方面更适合企业的需求，是许多大型企业获得办公空间的主流方式。

　　对于大多数以租赁方式获得办公室的公司，今天我们将讨论与租赁办公室有关的业主和第二房东，以及与他们签订租赁合同的一些预防措施。

　　关于业主，也就是物业的业主。在很多情况下，我们的租赁办公室直接与业主签订租赁合同。业主也可以分为大业主和小业主。在写字楼领域，我们经常成为独立持有整栋写字楼的大业主，大业主通常以公司的形式出现；部分写字楼建成后，也有拆分出售的情况，我们称这种购买写字楼的业主为小业主。在同等条件下，与大业主签订租赁合同更安全。大业主往往长期持有物业，以租赁的形式获得营业利润。小业主往往以投资的形式购买物业，目的基本上是通过租赁获得利润、回收成本，或者等待物业升值后出售，获得销售差价。考虑到小业主由于财务实力有限，虽然在签订租赁合同时可以通过租赁合同和法律保护出售房产，但我们不鼓励与小业主签订租赁合同。

　　至于二房东，主要是因为有些业主缺乏专业的团队来照顾自己的房产或者因为其他因素把自己的房产交给经营者出租，而经营者通常叫二房东。二房东通常以低于市场租金水平的价格获得整个房产的租赁权，通常在十年以上或更长时间。之后，物业被分开装修。随着共享办公室的兴起，一些二房东也开始了与共享办公室相同的业务，直接安排了现成的办公空间，企业可以随时拎包。

　　对于从第二个房东那里租办公室，我们仍然需要详细调查第二个房东的市场声誉。在法律方面，我们必须看到业主授权第二个房东从事租赁行为的合同或授权委托书。在签订合同时，最好签订三方合同。在上海地区装修办公区，在政府建设委员会部门办理登记手续时，需要提供业主证书，如原产权证书扫描等资质，包括业主装修许可证等盖章文件，需要与第二房东签订合同。在许多情况下，由于第二房东与业主之间的合作不默契，往往导致一些资格文件无法获得，从而影响整个租赁甚至装修的进度。

　　在签订合同之前，有些事情必须清楚地理解，并同意在租赁合同中。第一个是产权证书，即产权证书，我们可以清楚地看到业主和物业的建筑面积和其他必要的信息。二是了解物业是否抵押，检查产权证书原件，因为抵押往往将产权证书原件交给抵押人，如果你看到产权证书原件，你可以放一半的心。在签订的租赁合同中，还必须将物业抵押后对现有租赁人的影响写入条款。第三，了解建筑面积，产权证书通常是“建筑面积”=“套内建筑面积”+“共有面积”。

　　如果公司有一定的规模，我们建议通过房地产中介机构获得租赁办公室的资源。业主出租办公室时的报酬由业主支付给中介机构，而不是企业增加成本。对于一些大业主来说，即使你不通过中介直接从业主那里租房，业主也不会把剩下的佣金补贴到你的租赁成本上。通过一个好的中介来完成租赁，首先他们更了解整个市场、商业区和目标建筑的租赁价格，了解业主的报价是否合理；其次，因为他们可以掌握更多的客户，给业主带来利益，也可以得到更有利的价格，从而促进交易；最后，由于其专业性，在双方最终签订合同的过程中，可以对双方的争议条款给出公平和专业的意见。当然，最终合同应该通过公司财务、法律等部门从各自的专业角度给出。