写字楼

　　写字楼租金和空置率影响因素分析

　　首先，GDP是影响租金的主要因素。

　　GDP增长率是影响写字楼租金的最重要因素。以上海核心商务区甲级写字楼为例，选择对数的租金指数作为自变量的回归分析，GDP、空置率和供给量作为自变量。

　　结果显示，GDP上涨1个百分点，写字楼租金上涨0.269%；空置率和供应量对租金的影响没有通过统计检查，年度数据对租金的影响非常有限。

　　写字楼租金有一定的自我调整机制，会调整去年的偏差平衡值(模型中的ECM项)。如果上一期写字楼租金过高，本期租金增速会降低。

　　二、近年来空置率上升的原因。

　　近年来上海写字楼空置率上升主要是由于经济发展放缓，市场无法吸收阶段性高供应的写字楼；2020年，新冠肺炎疫情短暂停止经济增长，空置率进一步上升。

　　从2000年开始，可以分为三个周期。第一轮周期从2000年第一季度到2008年第四季度，写字楼空置率先下降，然后上升。

　　第二个周期是从2009年第一季度到2018年第四季度:经济增长复苏后，空置率逐渐下降，达到2015年第三季度最低点。随着2016年至2018年经济增长放缓和高供给(这三年新增供给84万平方米，前16年平均供给41万平方米)，办公楼空置率进一步提升。

　　2019年至今是第三个周期:2019年第一季度，经济增速从上季度的6.8下降到5.7，经济增速进一步放缓。疫情对经济增长的影响得已经供应的写字楼无法有效吸收，空置率持续上升。预计未来写字楼空置率会随着经济复苏而下降。

　　三、需要关注的写字楼问题。

　　1.进一步分析不同地区和类型的写字楼市场。

　　写字楼市场存在巨大差异，写字楼不同地区、写字楼不同类型的市场存在巨大差异。因此，有必要进一步分析和评估不同地区和类型的写字楼市场的发展，以便以后进行管理。

　　2.可以分析不同类型写字楼的空置率来源。

　　分析不同来源的写字楼空置率，为以后的管理提供参考。写字楼空置率主要有三个来源：在供应方面，新供应的写字楼从供应到租赁有一定的周期，会形成部分空置；在需求方面，写字楼写字楼的租赁需求随着经济增长率的变化而波动，部分写字楼将在经济周期的高点和低点之间形成空置；在单一资产层面，由于产品设计、租金定价、区域供需关系等原因，部分写字楼可能长期无法出租。可以监控和评估前两个来源形成的写字楼的空置对于资产水平有缺陷且长期无法出租的写字楼，可以通过写字楼商业租赁进行处理。

　　3.关注未来一段时间的写字楼供应。

　　我们需要关注上海未来三到五年的写字楼新供应。一些市场机构的研究表明，上海未来将有高写字楼供应，这将进一步提高空置率。我们可以进一步分析土地供应、写字楼办公开发和销售周期、写字楼办公开发商的生产计划以及地方政府的商业地产开发计划，判断上海后期的写字楼办公供应，评估其影响。