写字楼

在经济创新和建设节约型社会的发展过程中，写字楼物业设施设备的节能管理是一个值得所有物业管理者深入思考的项目。本文就写字楼租赁的节能管理提出了一些认识和看法，以促进“节能型”物业管理的建设。

　　一、目前写字楼租赁物业设施设备节能管理的现状

　　目前写字楼物业设施设备节能管理的现状不容乐观，绝大多数写字楼物业项目管理者还没有从思想上引起重视，或者说还没有意识到节能管理的重要意义，多数写字楼物业节能管理项目没有纳入物业管理指标。部分写字楼物业项目还存在一个不良现象：负责管理设备的不负责交纳水电费，交水电费的不负责管理，设备及水电费由项目产权人缴纳，设备管理由物业公司负责，没有专门的节能管理部门和节能措施。另一个不容乐观的现状是，负责设备管理的管理人员、操作人员大部分素质偏低，许多人员都根本不具备设备操作的管理技能，只是在厂方设备安装完毕后进行了一下，简单的操作培训，大量的维修保养工作是由厂家售后部进行，但厂家只负责维修，并不负责其节能管理。

　　二、写字楼租赁物业设施设备的节能管理的重要意义

　　在目前阶段，加强写字楼物业设备设施的节能管理，树立节约型物业管理理念，对于写字楼租赁行业发展来说有着十分重要的现实意义。这主要表现在以下几个方面：

　　(一)写字楼有利于增强物业管理企业经济效益。

　　(二)有利于提高写字楼物业管理企业的市场竞争力，增强写字楼物业管理企业的市场知名度，提高写字楼物业管理企业的社会效益。

　　(三)有利于融洽写字楼物业管理企业和业主关系。

　　三、写字楼租赁物业设施设备节能管理的内容和特点

　　写字楼物业设施设备的节能管理对象主要有：写字楼中央空调系统、电梯、照明系统、给排水系统、热水供应系统、插座电器等。它们的年耗比例见下表：

　　中央空调系统电梯照明系统给排水系统热水供应系统插座电器

　　春秋季20%15%45%10%6%4%

　　冬夏季50%10%30%5%3%2%

　　注：以上指标随不同物业指标会有所差别

　　从上述表格中我们可以看出各种设施设备在一个写字楼项目内不同季节时所占年总耗能量的比例，按照比例可以安排不同季节的节能管理重点。

　　写字楼物业设施设备节能管理的主要目标主要有这几点：(1)对水电等能源消耗的节约，(2)对人工的节约，(3)延长设施设备的寿命。

　　写字楼物业设施设备节能管理中一个最大的特点是设施设备种类多，而且相对较复杂，管理难度大，节能管理方案组织需要更为细致紧密。另一个特点是设施设备耗能量大，这也给节能管理提供了很大的节能潜力，充分重视节能管理会产生非常明显的节能效益。另外，写字楼物业项目还存在一个明显的时间，规律性及统一的上下班时间，夜间和周六日无人上班或人数很少，此时物业设施设备使用率极低。这个规律是写字楼物业项目需要在节能管理中要注意充分利用的。

　　四、写字楼租赁物业设施设备的节能管理措施

　　(一)转变思想，树立节能管理观念。物业管理企业要从行业可持续发展的战略高度，看到物业设施设备节能是企业可持续发展的必然要求，写字楼物业设施设备节能主要工作需要写字楼物业管理企业去实践、去推动，只有写字楼物业管理企业切实承担了物业设施设备节能管理的责任，才能在真正意义上实现写字楼物业设备设施节能管理的目标。写字楼物业项目的业主及使用人是物业设施设备节能管理的重要参与者和受益者，只有业主认同了物业设施设备节能管理的理念，树立了“写字楼物业设施设备节能管理，业主有责”的观念，才会积极配合、支持、并主动参与和监督。

　　(二)制定专门的节能管理制度和节能措施。首先，物业管理企业应加强内部管理，建立物业设施设备节能管理制度，设立相应的监督考评体制，通过制度激励节约行为和有利于节约的创新行为，减少内部资源消耗。其次，物业项目的业主及使用人应通过完善《公约》等业主自我管理制度，增强物业设施设备节能管理的有关管理规定，积极促进业主和使用人参与。

　　(三)通过技术创新，不断改进节能控制系统。目前国内外都有成熟的各种节能管理软件，可以根据项目设施设备的具体情况，引进合适的节能软件来达到节能管理的目的，也可以自行研制相应的配套节能控制系统来进行节能管理。

　　(四)通过规范管理，我们将不断提高节能管理的有效性。首先，要做好设施设备的维护保养，做好设施设备的定期维护保养，这样不仅可以减少能源消耗，而且可以延长设施设备的使用寿命。制定年度、月度和每周维护计划，并有专人跟踪监督实施，确保维护工作的真正落实；二是检查设施设备，及时处理问题。设计科学的检查方案，进行科学的定期检查，把问题消灭在萌芽状态，不断减少设施设备隐患，提高设施设备利用率；三是要加强设施设备运维人员的节能管理培训，提高节能意识和技能，增强节能管理知识，有效实施节能管理；四是做好设施设备能耗指标管理。通过对能耗指标的收集、存储和比较，找出节能管理中存在的问题，明确下一步的改进方向和措施。