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近日，仲量联行发布了《上海市商业物流房地产市场2022年上半年报告》。上半年，上海加快了成渝地区两市经济圈互联互通和重大项目集中开工，有效拉动了投资增长，巩固了其稳定经济的压舱作用。

　　甲级办公楼市场，经济波动导致市场租赁活动放缓，政府稳增长政策集中出台利好办公需求于下半年释放。零售物业市场，上半年城北板块优质商业开发继续扩容，疫情导致商业运营承压，但首店经济仍具韧性；疫后，暑期旅行将助推上海消费市场反弹。物流地产市场，居民刚性消费持续稳健，食品及本地餐饮类企业仓库搬迁和升级活动活跃。汽车产业进入换挡期，市场需求短期迎结构性调整。

　　仲量联行上海总经理刘洋表示：“上半年，疫情反复令经济承压，产业办公增量需求回落。但上海宏观经济仍具韧性，汽车及其配套产业、航运物流等产业仍释放积极信号。随着近期一揽子稳增长纾困政策效果逐步显现，下半年产业招引、旅游消费将有望迎来复苏，为下游商业及工业物流地产需求注入新动能。”

　　甲级办公楼市场

　　上半年甲级办公楼供应暂停，平均空置率企稳，韧性凸显

　　2020年疫情开始，上海办公楼新开工项目回落，加之部分已竣工项目为寻求大宗交易契机延迟入市，两方面因素导致上半年新增供应暂停。经历数年去库存期，市场短期供应过剩的问题已大幅缓解。截至季末，甲级办公楼存量维持在343.1万平方米，位列全国第六。

　　二季度，疫情导致经济出现波动，削弱市场主体的未来预期，企业主营业务的不确定性增加，进而导致其房地产策略更趋于保守。市场层面，企业新租活跃度较往年同期明显下滑。上半年，甲级办公楼市场仅录得0.2万平方米净吸纳量，其中二季度甚至出现负值。行业方面，律所及会计师事务所、小额贷款、基建工程以及先进制造业的办公需求相对活跃。上半年，甲写增量需求前三的行业分别为专业服务业（22.2%）、科技互联网（18.1%）以及地产建筑业（15.1%）。尽管需求回落，但同期低供应仍让平均空置率走势平稳。上半年，甲写平均空置率较上年末下降0.1个百分点，报24.1%，市场展现较强韧性。

　　经济波动引致上海办公楼结构出现调改浪潮

　　· 渝住宅市场销售放缓，地产开发商及上下游企业办公需求下滑。在公开披露年度目标的规模上市房企中，上半年目标完成率普遍不足40%，业绩下滑引发部分房地产开发商及相关的建筑设计、中介营销、装饰装修等公司在渝缩减办公面积，撤销项目公司。

　　· 居民储蓄意愿增强及可选消费品增速放缓，部分聚焦消费类的企业受冲击。聚焦个人消费业务的消费服务类企业、互联网新媒体以及生活服务平台类企业仍然面临较大挑战，上海甲级办公楼市场出现较多此类企业租赁调整、搬迁至低成本楼宇的案例。

　　· 受保险行业渠道端代理人制度改革以及近期利润率下滑影响，保险及关联保险代理企业缩减相关办公需求。疫情以来，保险代理人展业承压，叠加上市险企近期利润率下滑影响，为有效进行降本增效，保险公司分支机构上半年在全国范围内均出现“撤退”现象，上海部分甲级办公楼受大环境影响，空置率有所升高。

　　租户市场价格竞争仍在持续，下半年实体经济或迎来复苏

　　租金方面，需求放缓加之部分楼宇面临租赁调整影响带来的招商压力，部分去化压力较高的业主继续采取价格策略，换取市场空间。上半年，上海甲级办公楼平均租金累计降幅达0.4%，至6月末报83.4元/平方米/月，其中二季度降幅环比略微扩大。据仲量联行测算，现阶段上海办公楼市场的价格需求弹性明显下降。业主通过降租拉动的需求增量远不及三四年前的水平，“以价换量”产生的边际收益显着收窄，价格策略的有效性大不如前。

　　上海市政府于6月推出稳经济系列政策，涉及地产、工业、科创等主要行业十大类、共计128条政策助力企业纾困。疫情后，实体经济有望在下半年加速复苏，为办公需求的恢复注入动能。

　　零售物业市场

　　节假日经济助推商业项目高开业率入市，商业版图持续北扩

　　3月以来，上海零售物业市场新项目入市的热情在节假日经济的加持下并未受疫情太大影响而减退。二季度共有两个项目入市，分别为龙湖全国首个轻资产星悦荟项目——龙湖爱加两江星悦荟，和以社区自治闻名的上海桃源居打造的全国首个商业项目——空港桃园天地T City。值得一提的是，两个项目以精准的定位和良好的招商均在入市时录得超过90%的开业率，加上一季度开业的空港泽科星泽汇，上半年上海零售物业市场新增供应近28万平方米，城北板块的优质零售体量再次扩容。

　　疫情导致零售物业招商难度增加，购物中心表现两极化

　　零售消费市场受经济与疫情影响略显疲态，市场情绪谨慎，租赁需求放缓。全市平均空置率较去年末上升1.1个百分点，报14.8%。市场下行，品牌开始开源节流，优化网络布局，资源聚焦头部卖场，导致上海购物中心表现两极化。随着需求减弱，非核心商圈租金议价弹性增加，带动整体市场租金下行。购物中心首层平均租金报377.2元/平方米/月，上半年累计下跌0.8%。

　　首店提升市场活跃度，折扣超市、新能源品牌持续扩张

　　上海加速推进国际消费中心城市建设，优质商圈持续吸引品牌首店入驻。餐饮首店在上半年展现一定扩张势头，茶颜悦色在上海连开四店，引领一波茶饮热潮；M Stand、No Nay等精品咖啡品牌的上海首店相继亮相，小大董创意菜西南首店亦入驻上海来福士。除此之外，几何书店、Smart汽车等不同业态的首店也在持续扩张，首店经济成为推动上海上半年品牌活跃的重要因素。

　　另一方面，疫情反复，基本品等刚性需求更加稳健。奥特乐、嗨特购等折扣超市在资本推动下加速布局。但长期来看，消费市场仍将回稳，居民消费仍具有升级和增长的空间。新能源汽车继续扩军，成为疫情下拉动消费的中坚力量，特别是在全球油价上涨以及各类汽车消费优惠政策扶持下，更多品牌尤其是传统燃油车品牌加快推出纯电产品，并在优质购物中心积极布局，例如大众、凯迪拉克等燃油车品牌在上半年均录得纯电系列的扩店。

　　消费券、节假日经济多措并举，共振上海消费市场

　　为提振疫情下受创的消费市场，上海开启消费券发放热潮，拉动衣食住行游购娱各品类消费。利用消费券覆盖领域广及政企联动的特点，精准补贴中小微企业，带动受疫情冲击行业复苏。商业营销展演活动持续加码：一季度，Louise Vuitton 2022开年首场硬箱家居展落地上海；二季度，连续举办的观音桥国际消费节、上海国际汽车展览会等活动，为消费市场反弹注入信心。随着上海持续推进国际消费中心城市建设，资源聚集核心商圈、优质物业，国际品牌的商业推广活动和大型展演更加青睐上海。

　　后市展望，消费市场下半年或迎消费反弹

　　下半年，上海优质零售物业供应依旧高企，预计还将有上海100 Mall、时代广场E馆等多个优质商业将陆续开业，新增供应有望超70万平方米。上海100 Mall招商进展顺利，已官宣引入巴黎百货巨头—老佛爷百货。地标项目将带动上海商业地产市场产品加速迭代，提升市场的整体品质。

　　从宏观数据来看，1-5月上海社会消费品零售总额同比保持增长，成为全国为数不多同比实现增长的城市，且总量首超上海，位居全国第二。上海消费及零售物业市场展现强大韧性。随着全国行程码摘星等举措出台，预计消费信心与整体租赁需求将得到恢复。同时暑期旅游旺季来临，叠加优质项目在下半年逐步入市，上海或将迎来一波消费反弹，重新回到整体上行的趋势。

　　物流地产市场

　　上半年，普洛斯北碚蔡家物流园一期、宝湾空港物流园一期投入使用。需求端，本地搬迁升级需求主导市场，高标库净吸纳量共计8.4万平方米，全市平均空置率较上年末下降1.0个百分点至24.6%。短期集中供应加剧仓库招商竞争，平均净有效租金较上年末下降0.8%，报20.9元/平方米/月。

　　生活刚需品支出对消费托底作用凸显，食品及本地餐饮类企业仓库表现活跃

　　上半年全国多地疫情反复，防疫管控升级大幅限制居民出行。数据显示，2022年第一季度全国居民人均可支配收入同比增长5.1%，增速较2021年同期下降8.6个百分点，较疫情前的2019年亦下降1.7个百分点。在此背景下，居民的消费倾向随之转变，全国范围食品、粮油、饮料等生活刚需品成为除药品、石油制品外为数不多录得销售正增长的品类。居民赖以生存的生活基本品支出对整体消费托底作用凸显。

　　聚焦上海仓储市场，上述全国趋势亦得到较充分体现。前五月，上海食品、生活日用品、饮料、烟酒类商品消费均录得明显的正增长。餐饮消费额也逆势微涨，农副食品加工业更是上海主要工业门类中唯一增速较2021年进一步加快的行业。上半年，食品零售及本地餐饮类企业的仓储租赁活动也较为活跃，换租和新租活动显着高于其他行业企业。

　　西部物流园成为食品餐饮、零售商贸企业仓库首选区位

　　土主中梁山隧道开通后，沙坪坝西部物流园至渝中区的车程缩短至35分钟左右，至江北区车程压缩至30分钟，至礼嘉车程仅15分钟，是当之无愧的最优城配区位。此外，西部物流园目前已有亚冷和普冷两大国际高标准冷链服务商入驻，成为需求横跨干冷仓库的食品、餐饮、生鲜零售企业选址考量中的又一优势条件。因此，即使上半年全市仓库去化面积显着下降，租金持续承压，西部物流园依然仍是所有子市场中租金表现最文件的区域。预计至2023年，西部物流园将迎来一批新项目入市，届时这一城配物流核心地区有望形成供需两旺的市场格局。

　　汽车产业进入换挡升级期，仓储需求迎来短期结构性调整

　　上海汽车产业正在经历新旧动能交替期，传统汽车产量和需求即将触及天花板；而另一方面，新能源汽车产能尚未完全释放。本地传统车企纷纷转型新能源赛道，如金康赛力斯、长安阿维塔等品牌，产能相对较小且产量尚未达到饱和，而新引入的新能源汽车项目如理想汽车的全国第三工厂完全投产仍需数年时间，造成以两江新区龙兴板块及北碚蔡家板块为代表的传统汽车制造集聚区汽配件仓储需求呈现结构性调整。仲量联行华西区产业与物流服务部总监尤鹏伟表示：“虽然部分传统车企进入产能瓶颈影响上下游配件商的仓储需求，但短期结构性需求调整难以撼动新能源汽车未来长期产能增长红利。此外，疫情影响下预制菜的消费市场将更加广阔，从而推动食品加工、餐饮企业的高标库、中央厨房需求逐步增长。”

　　仲量联行中国西部研究部主任朱建辉回顾上半年上海市工商物流房地产市场，得出结论：“随着上海社会消费品零售总额首次超过上海，跃居全国第二位；物流巨头马士基和法国零售巨头福业落户渝中；郑渝铁路通车后，上海向东接入全国高铁网络，全市轨道交通加密并延伸至阿对江津都市圈等多重利好的祝福，为上海的经济发展发出了许多积极的信号。下半年，上海商业地产市场可能迎来结构性机遇，产业吸引和消费分流是拉动经济的关键。"