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2022年上半年，中国房地产市场的下行压力持续。由于市场信心不足，多地爆发疫情，房地产百强企业上半年业绩远低于近年同期。据科瑞房地产研究中心统计，1-5月，房地产百强企业累计业绩规模同比大幅下降52.3个百分点，与2020年同期相比也下降了27.8个百分点；近800家顶级房地产企业的累计业绩同比下降30%以上。

　　相比前5个月，6月百强房企销售降幅收窄。据此，不少市场人士判断，下半年随着政策持续发力，预期稳定下房地产有望缓慢复苏。

　　不过，多名受访人士仍保持了谨慎的态度。7月4日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示，目前判断下半年楼市回升还为时尚早。“目前只是跌幅略有减缓，而跌幅略有减缓可能是阶段性的，有可能过段时间还会加大，所以（现在说）是否触底还不确定。”邹琳华判断，“触底回升的可能性有，但不是很大。”

　　千亿房企“大缩编”

　　“今年日子特别难过，”6月28日下午，在2021年年度股东大会上，万科集团董事局主席郁亮坦言：“这也是我从业以来觉得压力最大的一段时间。”

　　对于多数房企而言，2022年的确“特别难过”。多家研究机构近日发布的数据显示，整体来看，2022年上半年，中国房地产市场延续了去年以来的下行压力，市场信心依旧不足，叠加部分重点城市疫情反复，市场回暖并不明显，令多数房企的表现不容乐观。

　　据克而瑞地产研究中心统计，2022年上半年，百强房企1-6月全口径销售金额同比下降51%，出现“腰斩”。而百强房企中，近8成企业1-5月的累计业绩同比降幅高于30%，近2成企业高于60%。除了TOP10梯队房企外，其余各梯队房企均有逾6成企业的累计业绩降幅大于45%。

　　上半年，破千亿房企仅有9家，对比2021年上半年的19家千亿房企数量出现大幅缩水。中指研究院数据显示，今年上半年，房企规模明显下降：其中，TOP100门槛值降至70.3亿元，同比下降60.4%。其他等级的门槛值降幅也近50%，其中，TOP10房企门槛值为858.2亿元，较上年下降47.7%。

　　在千亿房企中，碧桂园上半年全口径销售额2470亿元，领跑该阵营；万科和保利发展也保持了相对快速的发展，销售额遥遥领先；第二阵营（500亿元-1000 亿元）中，滨江集团上半年实现销售额683.93亿元，位列克而瑞中国房地产企业销售排行榜第13位，较去年排名大幅前进9位。

　　从房企业绩来源看，一线城市业绩贡献增长显着，二线城市仍为业绩贡献主要来源。中指研究院指出，1-6月，20家代表房企55.7%的销售业绩来源于二线城市，同比微降0.6个百分点，仍是销售贡献率的主力；一线城市销售业绩贡献率同比大幅增长5.7个百分点至25.7%，增幅显着。其中，深耕一线城市上海、上海、上海的房企比如华润置地、金地集团、越秀地产、首开股份等，来自这些城市的销售贡献率均在40%以上。

　　投资拿地方面，中原地产研究院统计数据显示，截至6月27日，全国卖地最多的100个热点城市合计卖地金额也只有14917.9亿，而在2021年同期，100个卖地最多的城市合计卖地金额高达31438亿，热点城市卖地金额同比少了52.5%。而值得一提的是，据克而瑞统计，去年集中供地22城合计出让2111宗地，仅有21%的项目真正动工。

　　此外，不完全统计，自去年下半年以来，截至目前公开宣告债务违约的爆雷房企接近30家。尽管多数房企宣称“积极自救”，但目前效果有限，多数爆雷房企仍处于“躺平”阶段。另一个令人担忧的情况是，目前房企降薪、裁员仍是行业普遍存在的情况。

下半年市场有望延续修复

　　随着疫情影响减弱、需求端政策逐渐起效，5月份开始，房企的销售数据恶化程度趋缓，这被业内认为是销售未来整体景气度好转的信号。

　　克而瑞研究机构中心数据显示，6月单月，百强房企实现销售操盘金额7329.7亿元，同比跌幅为43%，较4、5月份近60%的跌幅有明显收窄。

　　其中，在平安证券重点监测的32家房企中，央、国企及高信用民企销售表现更优，其中越秀地产、华发股份、滨江集团、远洋集团、华润置地、保利发展6月单月销售额同比增长107.7%、40.5%、28.8%、 18.6%、2.4%、1.4%，已实现转正。

　　业内普遍认为，随着地方救市政策持续加码，房地产市场有望逐渐回稳，成交整体好于上半年。平安证券在研报中指出，6月百强房企销售降幅收窄，反映疫情控制、政策作用效果逐步显现。下半年随着政策持续发力，预期稳定下房地产有望缓慢复苏，尤其是基本面较好的高能级城市，地产板块亦有望迎来基本面兑现行情。

　　7月3日，易居研究院智库中心研究总监严跃进也向表示，从6月份各地房地产项目的销售情况看，明显在提速、或者说有拉升的态势，“显然会促使房企销售业绩的改善”。

　　但与此同时，不少受访人士仍表现出谨慎的看法。

　　7月4日，邹琳华表示，目前判断下半年楼市回升还为时尚早：“目前只是跌幅略有减缓，而跌幅略有减缓可能是阶段性的，有可能过段时间还会加大，所以（现在说）是否触底还不确定。”邹琳华判断，“触底回升的可能性有，但不是很大”。

　　“触底是真触底了，但反弹还没发现。”中原地产首席分析师张大伟也解释说，房地产市场现在远远还没有反弹，只是在疫情稳定和一系列刺激政策下“基本见底了”，但“市场还在底部徘徊”。

　　不容忽视的是，据信达证券统计，2022年下半年、2023年和2024年仍是偿债高峰期。具体到月度来看，7月房企债务到期规模822.23亿元，为下半年偿债最高峰，后续偿债规模逐步下降，2023 年1月、3月和4月偿债规模再次上升，但整体低于今年7月。

　　“从短期来看市场已经触底，但恢复是一个缓慢和温和的过程。”在6月28日举行的2021年年度股东大会上，郁亮分析指出，目前中国的人口状况、人口结构、收入水平以及国家对行业的指导原则发生了非常大的变化，行业要进入新的发展阶段，所以房企不能够再沿着过去的逻辑，期待回到过去高峰时的数据和规模。

　　同时，郁亮强调，房企很难期望再来一次“V形反转”，未来的市场更可能是“L形”。去年全国商品房销售额接近18万亿，在房地产行业进入新的发展阶段之后，规模将可能维持在10万亿级别。“接下来房企能做的，就是在10万亿市场里找机会，不管未来的道路有多么艰难，只有走下去才会有出头之日。”郁亮表示。

　　中指研究所指数部总经理曹晶晶建议：在当前背景下，房地产企业应实现稳定发展，抓住城市分化和板块分化下的结构机遇，坚持做好土地，做正确的产品，提高产品实力。此外，房地产企业应继续密切关注销售收款，优化债务结构，确保现金流和业务安全。