办公楼

        在第二季度突然爆发的情况下，市场各方都略有不知所措，更难预测写字楼市场的未来趋势。仲量联行在以往经验和研究的基础上，从宏观到项目方梳理出130多个影响租金的因素进行简要分析，并分享了未来市场的三种情景。

　　1、二季度，严格的疫情防控政策导致看房、装修、协议签署等租赁活动重要环节皆受阻碍，部分租户甚至提出退租等无奈之举。

　　2、未来租金走势的影响因素分为客观因素和由主观行动而产生影响的两大类，其中主观能动因素约占六成。

　　3、通过分析市场积极复苏、保持基准平稳、面临风险承压的三种情景，得到租金全年增长率5.4%、2.3%、-3.1%的不同市场预期。

　　上半年市场回顾

　　回顾2022年上半年，上海办公楼市场表现可谓是过山车般的上冲下俯。一季度全市需求十分活跃，办公楼租金增长在连续十二个季度的下跌后终于由负转正，市场情绪高涨，部分办公楼业主因此上调全年租金预期。

　　然而，二季度中上海的突发疫情使得市场各方措手不及。伴随着严格的政府管控，看房、装修、协议签署等重要环节皆受到阻碍，全市办公楼市场一度停滞。大部分业主通过各种方式维持住项目租金的稳定，市场上甚至观察到“阴跌”现象，即业主维持表面租金稳定，但通过提供期外免租、遗留装修等条件为租户方带来优惠。而对于小部分空置面积较大的楼宇，项目租金普遍录得5-10%的下降。二季度，全市办公楼租金比上季度下跌0.2%至328元。刚经历触底反弹的办公楼租金于二季度末再次录得负增长，艰难收尾。

　　在当前纷繁复杂的环境中，对于下半年办公楼租赁市场的预测显然需要更加客观合理的科学判断。仲量联行研究部从宏观到项目层面分别梳理了130+项影响办公楼市场租金的指标进行简析，并对未来租金走势进行的积极、基准、承压的情景分析。我们将从专业角度出发与市场各方分享关于未来租金的预测，同时也欢迎各方关注者的积极讨论。

　　未来预测情景分析

　　在正常市场环境下，我们一般会对未来市场做出单一情况预测。此轮疫情为市场带来较大不确定性，尤其体现在疫情防控与经济刺激方面。因此，我们通过对下半年不同客观环境的分析做出三种不同的未来租金情景预测。

　　办公楼市场的租金趋势分析是对楼宇项目一段时间内整体的运行方向及租金走势做整体把握。然而，租金走势的不确定性会通过宏观经济、政策、租赁环境等条件变动触发，造成不同的租金走势预期。

　　如下图所示，我们通过市场积极复苏、保持基准平稳、面临风险承压的三种情景，对比不同情景在包括宏观经济、租赁活跃度、净吸纳量等方面的表现。

　　在三种情景下，上海甲级办公楼市场平均租金将呈现如图中不同走势：

积极复苏情景：2022年全年租金涨幅为5.4%：

　　1、5月突发的疫情得到控制，并未出现反弹。

　　2、对于办公楼市场来说，除了疫情发生当下受到的短暂影响，中长期看影响近似于无。市场直接延续一季度优异的指标表现，同时，因5月疫情市场短暂停滞导致的积压而出现需求反弹。整体市场延续活跃势头，租赁表现稳健。部分表现优异的项目再度提涨租金，带领全市租金小幅上升。

基准平稳情景：2022年全年租金涨幅为2.3%：

　　1、全市约70%甲级办公面积在5月因疫情防控，受到了短暂影响。零星的疫情案例仍有发生，全市有不超过20%的办公楼宇仍受疫情防控措施要求控制其租户到岗率。

　　2、甲级办公楼市场整体空置率维稳的情况下，业主方对市场的情绪稳定，预计不会对其全年租赁策略做出大幅调整。

　　3、尽管整体市场租金在二季度有所下滑，但空置率维持稳步小幅下降，租金在三、四季度恢复小幅上涨的趋势。

　　风险承压情景：2022年全年租金增长率为-3.1%：

　　1、疫情多有反复，全市仍然面临大规模管控。疫情深刻影响着中长期的整体经济，同时直接影响办公楼市场。

　　2、租赁活动严重受阻，整体市场新租活动大幅减少，租户偏向保守续租。整体市场空置率小幅提升，全市租金出现下降趋势。

　　什么影响未来租金走势？

　　根据仲量联行研究部的经验与研究，未来租金走势的影响因素分为客观因素和由主观行动而产生影响的两大类，其中主观能动因素约占六成。我们从宏观端、市场端及项目端梳理出共130+个影响办公楼市场租金的因素，若积极把握，将此类可主观调整的因素影响发挥最大化，未来租金走势将会趋好。

　　宏观端

　　宏观层面的因素对于办公楼市场的影响作用是间接传导而至，尤其通过影响市场各方参与者的心理预期对办公楼市场活动产生作用。例如，在2020年疫情大范围爆发期间，GDP的下行导致的结果为消极的办公楼市场表现。主要原因分析为GDP等宏观层面因素的下行传递给楼宇业主、租户较为悲观的市场情绪，直接影响其对办公楼市场的心理预期。

市场端

　　市场层面因素对于项目租金走势的影响更加直观。此处不仅指全市场的指标，还包括子市场区域内甚至周边项目情况。例如，区域空置率会对项目租金走势产生显着影响。2021年初，朝阳区某项目由于自身空置面积较大，在周边高品质项目入驻率皆超过95%的情况下，不得已改变租赁策略，大幅下调本项目租金以吸引需求。

项目端

　　项目层面的因素主要与项目现状、楼宇硬件条件与配套设施有关，其对于租金走势的影响一般在中长期体现。上海作为存量市场，此类因素产生的影响在活跃的市场环境下较难凸显，主要由于需求旺盛导致的供不应求使项目品质成为租户方的次要考虑方面，无暇细致甄别。然而，在遭遇市场风险时，区域内的标杆项目得益于其优质硬件设施和稳定租户结构，明显具备更高的抵御能力。例如，CBD区域某地标项目在退租现象频发的当下市场环境中，延续长期以来的稳定表现，入驻率仍保持在高位，接近满租。

　　总结

　　2022年5月初的疫情影响导致上海写字楼市场在2022年上半年的整体表现分为两个阶段，从各项指标表现优异到租赁活动受阻和需求下降。我们提取了宏观、市场和建筑端租的影响因素，并针对不断变化的市场环境进行了不同的情景分析，以掌握未来市场的整体趋势。市场各方通过最大限度地控制间接和直接租金影响因素，达到改善未来租金趋势的目标。