写字楼

　受第五波疫情影响，原本稳步复苏的办公楼和商铺租赁活动在今年第一季下半季变得平静，拖累了租金表现。上海甲级写字楼整体租金季度下降不到1%。随着疫情的发展和新大型项目的完成，预计下半年租赁市场将比上半年更加活跃。另一方面，上海零售业前两个月总销量也创疫情以来新低，导致主要零售区租金较上季下降约3%。租赁活动预计将在第二季后恢复，但预计在放宽社会距离限制后，再加上优惠券的推动。

　　戴德梁行上海董事总经理及项目/企业服务部主管萧亮辉称，在存量较高的情况下，相信短期内租金反弹的机会较低，预期需要在市场消化大部分存量后才有机会上升，但料最快亦要1-2年后。未来如果需求回复正常，相信写字楼租金会维持平稳，因下跌空间已不大。

　　今年一月份写字楼租金表现大致平稳，惟自二月起新冠疫情严峻，租赁活动明显较之前淡静，整体租金按季回落约0.9%，按年则下跌3.1%。就分区而言，以港岛东及港岛南的租金跌幅较大，按季分别下滑2.2%及1.5%。随着疫情有望受控及逐步放宽社交距离措施，加上租金距离2019年的高位已有接近27%的累计跌幅，相信写字楼租金大幅下跌的空间不大，预计第二季只有大约50至100点子的下跌空间。不过预料下半年租赁活动会陆续恢复，租金走势可望回复平稳。

　　吸纳量方面，上半季录得不少租赁成交个案，其后因收紧防疫措施令不少业主及租户暂停睇楼活动，引致成交减少。首季各分区市场总净吸纳量连续第三个季度录得正数，达245,100平方尺。首季度新租赁成交以银行及金融行业租户(34.7%)占比最大，其次为消费品及制造业(12.8%)，政府机构和运输及物流行业也较之前活跃。受新项目落成因素影响，首季度整体待租率维持于13.6%水平。

　　萧亮辉预计2022年全年将录得30万至50万平方尺的净吸纳量，当中银行及金融业仍将是今年写字楼需求的主力，专业服务业及物流业也将保持活跃。另外，下半年在非核心地区将有三个大型项目相继落成，总楼面面积约有230万平方尺，相信新项目将刺激租户的扩充或搬迁活动，但庞大的供应量将难免于短期内推高整体市场的待租率至大约16-17%水平。

　　至于港府派发消费券的效果何时显现，戴德梁行上海商铺部、代理及管理服务主管及执行董事林应威表示，相信今季已会逐步反映成效。

　　随着最近疫情的稳定，预计社会距离措施将逐步放宽。林英伟预计，第二季度整体租金下降的空间很小，预计将在第三季度逐步恢复。在第五波疫情中首当其冲的餐饮业，多地区商店的租金下降了约3%。他指出，政府放松对餐饮业的限制，再加上新一轮对消费券的增持，相信有助于推动餐饮业重新起步。他预测，消费者债券将主要导致餐馆的租赁，以及运动和化妆品等负担得起的消费品，而奢侈品零售商在没有清关的情况下仍然非常谨慎。