写字楼

　　截至2022年，由于国内疫情反复，国际一些地区动荡，一些企业调整了扩张速度和计划。作为中国西部重点战略开发区和成渝发展的重要核心，一季度上海甲级写字楼市场也受到一定影响，面对挑战，吸收业绩同比下降，高力国际对上海甲级写字楼近10年的发展进行了专题回顾，并对逆势成长的企业进行了分析研究，以期在2022年下半年为上海写字楼市场扫清阴霾，发掘更多商机。

　　高力国际视角

　　金融行业、互联网行业和专业服务无论从上位政策还是市场环境看，未来都将继续成为上海甲级写字楼需求来源的绝对主力，只是还可以关注大类别下的一些细分赛道：

　　其中金融行业中涉及满足人工智能升级的类别、互联网行业中的区块链类别以及专业服务中为企业提供信息化服务和人才支撑的类别都具有良好的发展机会；

　　此外，医疗健康未来也可重点关注，尤其是生物制药、美容护肤产品的研发以及医疗信息化；教育行业中的出国教育、职业培训和教育科技化也是潜在增长的细分赛道。但受疫情波及明显的消费者服务和零售贸易，则出于成本的考虑，或将选择整合办公地点，未来部分项目可能会因此类整合出现退租或扩租的现象。

　　近10年上海甲级写字楼的发展周期

　　放眼上海市甲级写字楼的10年发展周期，从2019年开始，写字楼需求就从高速扩张的阶段进入到供求稳定的阶段；同时随着国家对房地产行业的宏观调控以及供给侧经济结构的调整，对写字楼市场机会的洞察也需时刻保持灵敏，寻求新的行业增长点，以临机制胜。

　　2012-2015年为起势发展期

　　供应急剧新增，年均新增供应超过40万方，这个期间是上海目前高新产业主要聚集地的金融城得以崛起的时期，同时大源也紧随其后得以发展，年均净吸纳量约21万方，空置率高企近40%

　　2016-2018年为高速发展期

　　一方面金融城和大源子市场在这个时期进一步发展成熟，天府新区也迎来了第一个甲级写字楼的入市，另一方面这三年得益于房地产和金融行业的齐驱并进，因此无论从新增供应还是市场需求都表现出空前的生气勃勃，年均新增供应约30万方，年均净吸纳量超40万方；

　　2019年市场进入到存量拐点期

　　2019年新增供应不到20万方，净吸纳量约17万方，下降约60%。这一年主要为了抑制房地产和金融业的泡沫风险，出台了一系列的“去杠杆”和“房住不炒”政策，同时美国从2018年开始对华展开贸易战，使得中国的出口贸易受挫，2019年全国出口增速仅5%，相比2017年跌幅近半。

　　2020年写字楼市场萎靡不振

　　一场前所未有的新冠疫情席卷全国，阶段性停工停产，2020年上海甲级写字楼净吸纳量不到10万方。

　　2021年需求企稳回升

　　疫情防控趋于平稳，经济逐渐复苏，2021年上海甲级写字楼净吸纳量回归到疫情前水平达到17万方。

　　2022年上半年需求有一定程度收缩

　　主要是受国内疫情反复、外部国际环境复杂影响，第一季度上海甲级写字楼净吸纳量约2.9万方，同比下降35%。

　　上海甲级写字楼的租户需求特征

　　2012年至今，上海甲级写字楼租户的五大主要需求来源均为金融行业、互联网行业、专业服务、房地产建筑和消费者服务，但因国家政策导向和市场环境的变化，也会带来不同细分行业的起伏涨落。

　　2012-2015年主要为金融行业中小额信贷的全盛时期，一方面是得益于2008年5月中国银监会与中国人民银行出台《关于小额贷款公司试点的指导意见》国家政策的支持，另一方面是在此期间因金融城以及其他子市场大体量甲级写字楼市场的供应，出于提高楼宇入驻率的考虑，大量小额信贷公司入驻甲级写字楼。

　　2016-2018年，房地产市场热火朝天，与房地产相关的开发及建筑业务在上海甲级写字楼租赁中，仅次于金融行业，位居第二。同时写字楼市场的供过于求以及同质化竞争，催化了联合办公新兴模式的繁荣。此外，随着人工智能时代的到来，金融行业中的金融科技扶摇直上，如云计算、大数据、区块链等。以及集中在消费、支付、服务和内容层面的互联网行业亦是风起云涌，如网络直播、网络短视频等。

　　2019年到目前为行业调整期，疫情重创消费者服务行业，房地产行业进入调整阵痛期，教培行业大震荡，都对写字楼租赁产生较大冲击。受疫情影响，2022年部分消费者服务中的餐饮企业为节省成本，对原来分散在各地的办公地点进行整合，因此出现部分项目退租和扩租的现象。房地产及建筑在上海市甲级写字楼租户需求结构中由2019年的近20%，下降到2021年的12%。教育行业中的K12培训虽受重创，但出国教育、职业教育和教育科技都方兴未艾，其中出国教育2021年租赁动作频繁，占上海甲级写字楼教育租赁近40%，尤其是在CBD和东大街子市场表现较为活跃。

　　除了以上五大主要需求来源，零售贸易、医药健康也在上海甲级写字楼租赁中占据一定份额，尤其零售贸易在上海具备良好的发展基础。

　　生物医药及健康一直稳定在5%-6%的构成份额，以医药研发、医药销售、医疗美容和口腔牙科为主要细分类别。

　　此外，这两年随着碳达峰和碳中和战略的提出以及制造强国战略的深入实施，上海甲级写字楼也迎来了新能源企业以及芯片企业的陆续入驻。

　　高力国际视角

　　纵观上海甲级写字楼的十年发展，高力看到国家政策的导向和市场环境的变化，都会引发行业需求的减少或增加，但即使在需求整体减少的情况下亦能获得某个细分类别的逆势增长。因此，需洞隐烛微，关注细分赛道，即使在面临复杂的内外部环境时，亦能敏锐地捕捉到潜在的市场机会。而对于符合国家发展战略具有长足潜力的行业类别，需高瞻远瞩，重点关注。

　　未来可重点关注的写字楼行业增长点

　　从政策角度，看未来行业发展

　　成渝双城经济圈建设——共建西部金融中心、科技创新中心

　　《成渝共建西部金融中心规划》及《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》明确了成渝双城共建西部金融中心和科技创新中心的发展要求。

　　上海建设践行新发展理念公园城市示范区

　　《上海建设践行新发展理念公园城市示范区行动计划（2021-2025）》对于推进活力迸发的创新创业、建设西部金融中心、打造国际门户枢纽城市和建设国际消费中心城市提出了具体行动计划。

　　上海市“十四五”服务业发展规划

　　上海市甲级写字楼租户90%以上为现代服务业，因此我们将重点关注上海现代服务业的未来发展规划：

　　以服务产业转型升级为导向加快发展生产性服务业，重点发展科技服务、金融服务、信息服务、商务服务；

　　以促进消费提档升级为导向转型发展生活性服务业，重点发展现代商贸、文体旅游、医疗健康等。

　　从投融资焦虑，看行业发展潜力

　　随着制造强国战略的深入实施，2021年制造业获投数量排名第一，其中先进制造业获投数量占比约87%，主要包含如集成电路、新能源、新材料、智能装备、航空航天等类别。先进制造业出于产业聚集以及租金等方面的考虑选址更偏好于产业园区，但部分企业会出于与投资人、销售人员等的商务洽谈和企业展示需求而在甲级写字楼承租小部分面积。

　　传统制造业和工业当中的采矿业和能源行业出于行政办公和商务接待需求亦会选择入驻甲级写字楼，因其后台办公团队较为庞大，故此类租户一般承租面积相对较大，如2021年在金融城子市场录得了若干电力行业2000㎡以上的大面积租赁。

　　服务业中排名前五的主要是医疗健康、专业服务、互联网软件和零售商贸，下文选取部分服务行业进行具体阐述。

　　部分排名前十服务业细分类别获投情况

　　医疗健康

　　从医疗健康来看，目前主要获投的领域为针对疾病治疗的医药研发和医疗器械，其中医药研发以癌症医药研发居多，此外，就是针对美容护肤方面的产品研发，尤其是随着国货的崛起，国产美容护肤产品也日渐受到青睐。

　　随着疫情防控的常态化，医疗信息化也受到资本重视，如建立线上平台、提供诊疗方案等。

　　互联网软件与服务

　　从互联网软件与服务来看，2021年因元宇宙概念的爆发，元宇宙的支撑技术区块链获得了大量资本的关注。

　　由于疫情产生的宅经济效应，使得游戏行业成为2021年互联网软件与服务里排名第二的细分类别。

　　专业服务

　　从企业服务来看，目前具有良好发展机会的主要是为企业提供信息化服务和人才支撑的细分类别。

　　零售贸易

　　从零售商贸来看，获得资本青睐的主要是食品饮料、美容护理产品、服装服饰以及电商零售类别。

　　金融行业

　　从金融行业来看，排名靠前的细分类别主要分为两类：一类是随着人工智能时代的到来，金融行业科技化和信息化的升级，如移动支付、金融信息化等；一类是为消费者和实体经济服务的细分行业，如金融信息化中为企业提供金融科技服务的类别、金融综合服务、保险和借贷等。

　　教育行业

　　从教育行业来看，随着就业压力的增大和个人需求的提升，职业培训得到快速发展。同时受“双减”政策的影响，部分K12教培机构转向素质教育和职业培训。

　　疫情的反复以及国家对于教育信息化的深化落实，吸引了众多资本进入教育信息化领域

　　高力国际视角

　　可以看到写字楼的租户需求是在政策导向和市场环境的双向影响下，呈现不同行业细分类别的起伏涨落，其中上位政策决定了未来重点发展的行业方向，市场环境则会推动对原有行业的新陈代谢以及新需求新场景下衍生细分类别的繁荣滋长。

　　01  从政策层面

　　结合了成渝双城经济圈建设层面的发展要求、上海市建设践行新发展理念公园城市示范区的行动计划以及与写字楼入驻行业息息相关的上海市“十四五”服务业发展规划三个层面，明确未来上海市重点发展的方向，一个是与产业升级息息相关的金融和科技创新类服务等，一个是与消费升级相关的商贸和医疗健康类服务等。

　　02  从市场层面的投融资角度

　　一是对于制造业而言，先进制造业一般会选择入驻环境和配套较好的产业园区，但会将其部分商务接待功能置于甲级写字楼，但一般面积相对较小；而传统制造业和工业中的采矿业和能源企业因受土地供应以及原有厂房办公环境的限制，出于行政办公和企业形象的展示选择入驻甲级写字楼，此类企业一般租赁面积较大。

　　第二，对于服务业来说，除了传统的主要需求来源外，如金融业、互联网业、房地产服务、专业服务、消费服务、零售业等大类，随着时代和市场环境的变化，也会表现出不同子类的兴衰，如金融业和专业服务由于信息时代的到来，良好发展的主要机遇是行业本身的信息化转型和推动相关行业信息化升级的服务类别

　　此外，由于防疫需求的常态化，医疗和教育的信息化发展也受到了市场资本的青睐和聚集。与此同时，一些新的市场趋势刺激了细分类别的发展，如国内产品的崛起对国内美容护肤品行业的催化剂，以及就业压力下的个人需求对职业培训行业的驱动力。