银东大厦

　　近日有消息称，上海银东大厦进行了一次评估，结果显示该建筑物市场价约为6.5亿人民币，而评估价则高达8.8亿人民币。这种价值差异究竟是如何形成的呢？本文将从建筑物本身及其所处环境、市场需求等多个角度来探究该问题，并分析是否存在评估价过高或市场价过低的情况。

　　1.建筑物本身及其所处环境的影响

　　上海银东大厦位于浦东新区黄浦江畔，于2004年完工，总面积约为14.5万平方米。这栋建筑物融合了现代和传统的建筑元素，采用了多种先进技术，如高效节能、轴对称结构等。外立面采用了玻璃幕墙和不锈钢面板，使其在黄浦江畔具有强烈的视觉冲击力，成为了陆家嘴地标性建筑之一。

　　然而，建筑物的价值并不仅仅取决于其建筑质量和设计风格。它所处的区域也是影响其价值的一个重要因素。上海陆家嘴作为中国金融中心的核心区域，一直以来都受到国内外的关注。银东大厦正处于这个核心区域之中，附近有许多一流的金融机构、商业办公楼和高档住宅等，这些因素都会为它赋予更多的附加价值。

　　2.市场需求的影响

　　市场需求是影响建筑物价值的另一个重要因素。一般来说，若某区域的市场需求较高，那么其尚未出租或出售的空间就有望重新评估更高的价值。在上海银东大厦情况下，其作为金融机构办公楼的性质，使得其空间更加珍贵。由于近年来上海作为全球金融中心的地位越来越高，加之国内人民币汇率制度的改革、资金市场的开放、国际化程度的提高，许多国内外金融机构纷纷将新总部或分支机构设在上海。这种需求的持续存在也为上海银东大厦增值创造了条件。

　　3.评估价与市场价存在的差距

　　有些人认为，上海银东大厦的评估价过高，为何市场价无法达到呢？我们可以从市场的运行机制来寻找答案。首先，评估价并不是买家愿意支付的真实价值。这个价值是在评估师根据市场同类物业的交易记录、建筑物质量、所处位置等因素综合评估后得出的。其次，银东大厦的市场价并不是单一确定的，而是根据卖家和买家之间的交易谈判而决定的。如果卖家对该建筑物信心不足，或者交易需求不强，那么其要求的价钱就可能比较低。同样，如果买家对该建筑物的投资价值高度认可，并愿意支付更高的价钱，那么市场价就能相应地提高。

　　综上，上海银东大厦的评估价与市场价之间存在差距，前者通常高于后者。但这并不意味着评估价过高或市场价过低。多方面的因素都会对该建筑物的价值产生影响，且市场需求是市场价最终的决定因素。

　　本篇文章主要揭露上海银东大厦售价的市场价和评估价之间存在的差距，同时分析了该写字楼的出租/招租/租赁情况。文章主要分为以下五个大段落：一、 上海银东大厦的介绍；二、 上海银东大厦售价的计算方法以及市场价评估过程；三、 上海银东大厦租赁市场的形势和最新变化；四、 上海银东大厦招租推广策略；五、 下午茶时间段和周末商业机会分析。最后，对文章的内容进行总结。

　　1. 上海银东大厦的介绍

　　上海银东大厦是位于浦东新区的一座高档写字楼。该建筑由商业咨询和发展公司负责设计和建造。建筑面积高达6.5万平方米，拥有36层办公楼，2层商业面积。大楼的设计风格时尚典雅，外墙采用玻璃幕墙和天然石材装饰，增加了建筑物的气势和现代感。大楼内部配备有独立电梯，中央空调系统，24小时保安服务等各种现代化设施，为租户提供便捷的办公环境和优秀的服务。

　　2. 上海银东大厦售价的计算方法以及市场价评估过程

　　上海银东大厦的售价是由市场和评估两个方面共同决定的。市场价取决于房地产市场上的供求关系，评估价则依据房地产市场业内评估公司所提供的数据及其专业的评估工具来决定。市场价的计算方法采用资产市场法，主要根据周围物业的价格、附近商业环境、土地价格等因素来确定。评估公司在对该建筑进行评估时，其中的评估方法包括成本法、比较法和收益法等方法。目前，上海银东大厦的市场价和评估价之间存在明显的差距。市场价格约为每平方米8500元左右，评估价在每平方米7500~8000元之间。

　　3. 上海银东大厦租赁市场的形势和最新变化

　　近年来，上海东部地区的商业和金融业快速发展，催生了大量的写字楼和商务大厦，吸引了诸多公司和企业展开着各种业务。与此同时，上海银东大厦的租赁市场也发生了一些变化。以总面积为基础，上海银东大厦在许多写字楼中排名靠前，但是，不同于其他高档写字楼，银东大厦的租赁市场受到了战略地理位置限制的制约。大楼周围的环境条件较差，停车较为困难，适合于办公的企业不多。因此，租赁市场的表现并不十分理想。

　　4. 上海银东大厦招租推广策略

　　为了促进业绩，上海银东大厦采取了一系列有效的招租推广策略。首先，大楼建设商采取了降低租金的方法，吸引更多的企业入驻。同时，提高大楼在业内的知名度也是一项很重要的工作。为此，大楼建设商不断加强市场推广，广泛宣传大楼的副食和商业优势，招租等方面做足准备。不断推出更好更优秀的服务和适宜的政策，加强企业管理和配套设施建设，这些都是大楼招租成功的关键因素。

　　5. 下午茶时间段和周末商业机会分析

　　除了上述因素，如果大楼想要招租成功，最重要的是要增强周边商业氛围。下午茶时间段和周末商业机会是比较明显的渠道。在这些时间段内，咖啡店、商店等相关商业机构可以举办活动，吸引更多的人前来参加。此外，大楼周围的交通状况和社区环境，都可以对大楼的招租工作产生重要的影响。

上海银东大厦租赁市场的形势和价值评估情况其实并不理想。能否在竞争激烈的写字楼市场中杀出一条血路，促进企业的持续发展，尚需加强市场调研，掌握市场流行趋势，提高大楼在业界的知名度，加强大楼的宣传力度和服务质量，从而实现大楼市场价值的升值。