商业地产

　　《21世纪经济报道》记者朱丽娜报道，随着疫情的逐步稳定，上海商业地产投资市场正在悄然复苏。据库什曼和韦克菲尔德公司5月24日发布的报告，受第五波疫情影响，上海商业地产市场第一季度的大宗交易额（营业额超过1亿港元）同比下降。然而，这种流行病只是推迟了投资者的投资决定，并没有影响他们进入市场的信心。自第二季度以来，交易量大幅增加。

　　截至今年5月15日，上海商业地产投资市场共录得43宗交易，总成交金额为214亿港元，平均每宗成交额为4.98亿港元。

　　戴德梁行董事、上海研究部主管陈健珩指出：“平均每宗成交金额在2017年曾接近700亿港元，但近年来呈现持续向下的趋势。这反映在疫情持续、经济前景未明朗的环境下，投资者普遍审慎，倾向追逐小金额的物业。我们估计上半年成交宗数将录得约50宗，成交金额有望达到280亿港元。随着疫情逐步缓和，预计下半年投资市场气氛较上半年佳，全年总成交额将达到700亿港元。”

　　酒店物业价格大幅下挫

　　一直以来，写字楼、商铺等传统物业在上海商业地产市场的成交最为活跃，以成交金额计算，占比一度接近90%。然而，投资者追逐的标的近年来已有所改变。今年上半年，上海商业地产投资市场中工业大厦、酒店和地盘（site）的占比最大，占整体成交金额超过70%。

　　陈健珩表示，其中工业大厦最受到投资者青睐，成交金额占整体约32%，超越过去十年平均水平的 15%。

　　今年上半年，酒店物业亦受到投资者的追捧，成交金额占整体约20%，较去年所占比重激增 5 倍。戴德梁行执行董事、上海资本市场部主管高伟雄坦言：“过去12个月酒店成交火爆是我入行这么多年未曾见到的。由于疫情，很多酒店面临很大的经营压力。因此酒店业主的报价普遍比2018年高峰时期折让20%-30%。”

　　据了解，近年来上海房屋需求庞大，不少本地营运商与国际性房地产基金合作发掘“共居空间”的商机，积极购入酒店并将之改装成为共居生活空间。例如，外资基金近期购入尖沙咀晋逸精品酒店、红磡逸酒店和中环荷李活道彩鸿酒店等，预期改建后将加入共居及学生公寓等元素。

　　今年上半年，地盘成交金额占整体市场的比重约 20%，远超过去十年平均9%，主要原因是住宅物业的需求仍然强劲，发展商积极收购合适地盘以增加市区土地储备留待日后发展。

　　国际房地产基金趁机扫货

　　市场资金来源方面，今年上半年仍以本地投资者主导，占市场成交总额逾 56%。

　　然而，不少于本地设有据点的国际房地产基金则趁机频频出手，期内基金占总市场成交额 42%，较去年同期的 14%大幅攀升。其中不少酒店与工厦项目均由基金承接，并与本地发展商联手，为其业务扩张提供资金支持。相比之下，由于迟迟未能通关，内地投资者在上海商业地产市场表现不太活跃，占总成交额仅约2% 。

　　高伟雄向21世纪经济报道记者表示，房地产基金的资金大部分来自欧美市场，以往主要投资于写字楼、零售地产，主要由于这类资产的透明度较高，“虽然疫情以来这两类租金有所回落，但成交价格并无太大波动。相比之下，新经济相关的如长租公寓、工业大厦等，更适合他们的投资策略。”

　　据《21世纪经济报道》记者报道，目前，上海商业地产的整体投资回报率约为2.5%-3%。与租金收取的短期回报相比，更多的投资者更加关注房地产重建后的长期投资前景。