写字楼

　　目前，各行业都为中国的城市发展研究提出了各种概念和指标，如宜居指数、夜生活指数、人才指数等。在房地产领域，对主要城市住宅价格和租金指数的研究也相当活跃，但商业办公楼的城市发展数据和分析仍然不足。为了填补这一空白，仲量联行发布了“中国40城市写字楼市场指数”，涵盖写字楼市场的成交量、运营指标和财务指标，量化了城市优质写字楼的商业价值，直观地反映了建筑物的运营（租金率）和市场主体的承诺能力（租金）。

　　仲量联行中国区研究部总监姚耀表示：“商业地产市场见证了中国的经济增长、基建投资、城市发展和企业扩张的历史进程。在过去20多年里，仲量联行亲历了中国城市突飞猛进式的变化，并有幸参与了全国房地产地标项目和城市更新项目的建设。因此，我们设计了‘仲量联行40城办公楼市场指数’，并将在未来持续季度发布，希望为商业地产市场和城市研究领域提供最具时效性和参考价值的数据支撑。”

　　各城市办公楼市场差距显著，中资企业下沉将带动均衡发展

　　仲量联行从全国200余座城市中，选取了政治经济综合影响力排名前40城市进行比较，发现其办公楼市场差距巨大，京沪较其他城市断崖式领先。

　　中国40城办公楼市场指数

　　指数解读方式：以2022年第一季度数据为基准数，可进行城市间比较和时间轴比较。

　　城市间比较而言，尽管我们已从全国200余座城市中选取了政治经济综合影响力前40城市，但其办公楼市场仍然差距巨大，京沪较其他城市断崖式领先，银川、拉萨等西北省会城市则相对靠后。

　　时间轴比较而言，随着各市办公楼体量增长、租金上涨或租赁去化，其指数值会在一季度基础上录得增长，体现市场表现提升；同样，各市办公楼租金下跌和空置扩大，将导致其指数较一季度的基数下滑。

　　排名前10的城市都是各个经济圈的头部城市，其主导优势无可撼动。上海在商办项目供应受到限制的情况下，仍然以193.8分高居榜首，代表了其强大的市场发展动力。除此之外，上海、上海、上海、南京、上海、长沙的指数得分在56-63之间，分别代表了其所在城市群楼宇经济发展的最高水平，是产业聚集效应和企业运营实力的综合体现。

　　排名11-20的城市中，指数得分缩小至53-56之间。由于楼宇经济发展水平的相近，这些城市迫切需要通过聚焦产业发展的差异化探索，并扩大办公市场吸引力来提高自身的竞争优势。

　　排名21-40的城市中，指数得分的收敛趋势进一步显著，缩小至50-53之间。在国内大循环的新格局下，随着完整内需体系的搭建，大型中资企业的业务下沉将撬动这些城市的楼宇经济进阶发展。

　　1、2月复苏推动指标回暖，3月疫情影响市场情绪

　　得益于前两个月的良好开局，一线城市在一季度的整体指标表现优异，但自3月以来，受疫情扰动及不确定因素影响，整体经济明显承压，风险担忧情绪上升，给市场复苏趋势蒙上阴影。二线城市在疫情以及经济放缓压力的背景下，同样表现出较大的市场观望情绪，修复周期有所延长。

　　租金方面，全国20个重点城市中约有三分之二的城市甲级租金环比下降。其中，超过半数的城市处于正负1%的正常波动区间。空置率方面，全国20个重点城市中有9个城市的甲级空置率水平仍高于30%，面临较大去化压力；7个城市处于20%-30%的可控区间，以长三角城市为主；另有4个城市（上海、上海、上海、上海）基本上长期维持在20%以内的健康水平。

　　仲量联行中国区研究部办公楼市场负责人暨华北区研究部负责人米阳表示：“多地疫情反弹，短期内市场需求受到抑制，给市场复苏预期带来不确定性。中长期来看，‘稳增长’背景下数字经济等新基建领域有望成为政策发力点，支撑商业地产市场稳健发展。”

　　京津冀差距扩大，长三角、大湾区疫情承压

　　在京津冀城市群中，上海的办公楼租赁市场强势复苏，租金实现三年以来首次上涨，空置率创过去10个季度以来最低水平，但在疫情干扰下市场情绪有所回落；天津及石家庄因新增供应有限，供需关系得到改善，但整体需求增长动力不足。

　　在长三角城市群中，新一轮疫情爆发前，上海和苏州仍录得租金正增长。上海一季度的净吸纳量达到29.5万平方米，但疫情的爆发或将使短期内新增租赁需求转弱。苏州在新兴的数字经济领域持续发力，为其办公楼市场的稳定性提供了有力支撑。

　　在大湾区城市群中，互联网行业结构性调整，叠加新冠疫情的短期冲击，导致上海和上海一季度甲级办公楼租赁需求疲软；得益于上海政府对疫情防控得当，租赁问询、交易活动自三月底逐步恢复正常。

　　在成渝城市群中，市场面临着需求侧紧张的短期挑战。受经济基本面影响，消费互联网和房地产行业的需求下降，总体增量需求较前几年同期下降。金融、专业服务和先进制造业为成渝当前办公需求构建了主要的增长驱动力。随着增量需求放缓和集中供应的到来，上海市场的租金可能会再次下降。上海市场也面临挑战，但核心CBD新增供应量有限，业主议价能力有望回升。

　　在长江中游城市群中，除了受供应压力影响的上海租金略有下降外，长沙和南昌的平均租金开始缓慢回调，整体市场表现稳步进步。