写字楼

　　转眼间，又是一年，上海商办/工业地产市场终于度过了2022年的艰难时期。

　　在疫情的干扰下，经历了互联网大厂商退租、联合办公亏损、外资抄底、净吸收负数的浪潮，迎来了年底企业复工的浪潮。上海商业/工业地产市场保持开放，市场信心和需求将迎来复苏。

　　回顾过去一年，我们梳理选择了2022年上海商业/工业地产十大新闻，以纪念2022年上海商业/工业地产的坎坷与进步。

　　01

　　大厂裁员过冬

　　互联网企业退租潮

　　2022年初，受互联网监管全面深化等因素影响，不少大工厂被曝出历史上规模最大的裁员，比例在20%-40%之间。龙头互联网企业的快速扩张戛然而止，办公面积整合、需求萎缩、租金退出面积增加成为直接表现。

　　长期受益于互联网企业扩张的工业园区市场，仅2022年第一季度就迅速降温，互联网科技企业租赁成交比例大幅下降至22%左右。与上一季度50%以上的成交比例相比，扩张速度明显放缓。全年来，互联网科技企业租赁成交面积大幅缩小至不到30万平方米，仅为去年的23%。

　　评论选择：大型互联网制造商暂时停止扩张。随着第二十届全国代表大会报告和中央经济会议的提出，“加快数字经济发展”以互联网技术为代表的数字经济企业仍将是工业园区市场的主要需求来源。

　　02

　　上海中高风险地区所在区所在区上海中高风险地区所在区上海

　　国有房减免6个月租金

　　2022年4月22日，上海市政府发布了《关于继续加强中小企业援助，加快困难企业恢复发展的若干措施》。2022年被列为疫情中高风险地区所在地的国有住房，对符合条件的中小企业和个体工商户（以下简称）“小微企业”)，按照房屋租赁合同约定的租金标准，减免6个月的租金；其他地区减免3个月的租金。

　　截至9月底，全市房屋减租金额超过100亿元，惠及约7万家企业。全市国有企业房屋减租金约87.5亿元，小微企业和个体工商户5.8万元。

　　评论：三年疫情期间，政府不仅保护人民健康，而且保护中小企业。2022年最大限度地减少中小企业的租金。赞美政府和国有企业开发商。

　　03

　　优客工场5年亏损41亿

　　联合办公二房东模式任重道远

　　2022年5月，优科工场公布了2021年年度报告。报告显示，优科工场2021年净亏损19.96亿元，上市6年。优科工场经过多轮融资和资金支持，虽然收入一直在增长，但亏损问题一直存在和扩大。据公开披露数据显示，2017-2020年，优科工场净亏损分别为3.72亿元和4.72亿元.45亿元，8.06亿元和5.08亿元，加上2021年净利润19.96亿元，短短5年，优客工场亏损超过41亿元。

　　巧合的是，共享办公巨头WeWork2021年业绩报告同时发布，年收入较2020年下降24.7%，净亏损扩大到44亿美元以上，净亏损率为172.72%。

　　入选点评：未来，“二房东模式”联合办公企业要想生存，最迫切的是找到合适的可持续盈利手段。毕04

　　上海二环唯一新的商业项目

　　中海金融中心亮相

　　自2022年8月起，位于上海二环路的中海金融中心项目开始频繁出现在渠道交流会议、商会沙龙和媒体交流会议上。该项目是2022年上海二环路唯一的新销售商办公项目，位于金融街南拓区，是中海地产的杰作，总建筑面积约36.6万㎡，融合总部办公楼、合院商务、文化展区、绿地景观广场，传承800年的文化底蕴，打造古今传世地标综合体。

　　其中，办公楼总建筑面积约21.9万平方米，共7栋，单栋建筑面积约3万平方米，整层约3万平方米㎡超大平层商业空间，铸就首都市中心核心封面级地标，敬献“国之重企”总部，开启金融街金融总部办公新时代。

　　入选点评：自2017年起，上海二环禁止新增建设用地，二环99.9%的写字楼只租不卖。一些出售的中海金融中心堪称绝版。希望在二环拥有资产的企业总部和投资公司，百年不遇的机会来了！

　　05

　　生物医药产业快速发展

　　康桥资本投资上海两个园区

　　新冠疫情持续了三年，生物医药产业进入了快速发展时期，市场希望成为未来世界经济的主导产业之一。根据上海的说法“十四五”相关规划、医疗卫生与新一代信息技术并列，是上海的创新发展“双引擎”一是上海两大“国际主导支柱产业”战略地位不言而喻。上海已经形成。“南方制造，北方研发”医疗卫生园的格局分布。

　　2022年三季度，CBC康桥资本在上海完成了两个生物医学园的投资，即位于上海大兴生物医学基地的医药产业园项目，以及位于上海昌平中关村生命科学院三期的生物医学园开发项目，分别占据了南北两个核心区位。

　　评论：一切都有两面性。疫情促进了医疗卫生产业的高质量和快速发展，医疗卫生产业也为疫情防治做出了突出贡献。在后疫情时代，我们希望医疗卫生产业能够继续稳步发展。

　　06

　　凯德七折拿下东三环写字楼

　　惊起“外资抄底”之声

　　2022年10月17日，京东司法拍卖平台显示，位于上海朝阳区东三环的博瑞大厦已成功拍卖，投标人为“上海拾八时宜企业管理咨询有限公司”拍卖成交价为20.37042亿元，与29.1006亿元的评估价格相比，成交价格打了70%的折扣。信息显示，投标人成立于2022年9月29日，大股东为凯德商业设施咨询（上海）有限公司，后者由凯德（中国）商业有限公司100%持有。

　　据媒体报道，美国黑石在11月筹集了近500亿美元，以触及中国房地产市场的底部。自10月以来，高盛、康桥、普洛斯和其他外国力量也经常采取行动，令人惊讶“外资抄底”之声。

　　入选点评：在上海，真正的抄底机会并不多。凯德以70%的折扣拍摄了博瑞大厦，这应该只是一个价格松动的案例。从整体市场来看，没有价格松动的迹象。上海写字楼资产的价值然很高。

　　07

　　上海启动

　　新一轮商圈改造升级行动计划

　　2022年11月30日，上海市发布《上海市商圈改造升级行动计划》（2022-2025年），启动新一轮商圈改造升级行动。2022年，朝阳区姚家园万象汇、石景山区首钢园六工汇、金安环宇汇、顺义区金辉港、亦庄龙湖天街、丰台区丽泽天地等商业项目积极推进，龙福寺、亚奥会、西红门等重点商圈商业项目年底前完成改造升级任务。2023年，将加快京西欢乐城、通州远洋乐堤港、R&F广场等项目落地，计划完成崇文门、朝青等重点商圈质量提升。到2025年，在巩固上一轮22个商圈改造提升效率的基础上，完成新一轮54个商圈改造升级，加快王府井推进。CBD打造千亿规模的国际商圈。

　　评论：商业区不仅是培育和建设国际消费中心城市的重要载体，也是办公楼和工业园区的重要载体。新一轮商业区改造升级行动将提升商业配套设施的成熟度和便利性，赋予办公楼和工业园区权力。

　　08

　　市场净吸纳量进入负值区间

　　125栋空置超过1万平方米的写字楼

　　根据高丽国际数据，2022年，上海甲级写字楼市场净吸收量从2021年113万平方米迅速降至-2100平方米，乙级写字楼市场净吸收量从去年的33.5万平方米降至-15万平方米.8万平方米，工业园区市场净吸收量从去年142万平方米降至-22万平方米.7万平方米。

　　据仲量联行研究部统计，在上海现有或即将入市的项目中，空置面积已超过1万平方米或未来几个月将空置1万平方米以上的办公楼已达125栋，共639万平方米。其中，甲级市场空置保持在10%的相对健康范围内，但中低端市场压力较大，整体市场空置率计算在20%-30%之间，是上海商业市场的历史峰谷。

　　评选评论：上海办公楼市场在抗疫三年中经历了过山车市场的起起落落。如今，疫情政策自由化，宏观政策温暖，深化产业结构调整，商业市场信心有望恢复，企业选址需求有望恢复。竟，随着许多开发商业主成为联合办公室“一房东”，“二房东模式”挤压很大。

　　转眼间，又是一年，上海商办/工业地产市场终于度过了2022年的艰难时期。

　　在疫情的干扰下，经历了互联网大厂商退租、联合办公亏损、外资抄底、净吸收负数的浪潮，迎来了年底企业复工的浪潮。上海商业/工业地产市场保持开放，市场信心和需求将迎来复苏。

　　回顾过去一年，我们梳理选择了2022年上海商业/工业地产十大新闻，以纪念2022年上海商业/工业地产的坎坷与进步。

　　09

　　上海大宗交易全年266亿元

　　自用买家交易活跃

　　根据戴德梁行发布的数据，2022年上海大宗交易市场共录得266亿元，同比下降59%；34宗交易，同比下降35.8%。

　　从物业类型来看，办公/研发办公是主流业态，占年营业额的77%。从买家类型来看，国内买家的营业额占85%，而国外买家则对市场表现出观望态势；自用买家比例增加48%，其中，TMT，在中央企业平台上，金融机构的买家交易依然活跃。值得一提的是，生物医学、医疗美容行业和出版社，行业协会可以说是今年新自用买家的代表，表现更加出色。

　　入选点评：虽然大宗交易量同比下降50%以上，但自用买家比例大幅提升，说明实力雄厚的企业更认可商业地产定海神针的地位。春暖花开时，大宗交易市场将出现小爆发。

　　10

　　疫情防控“新十条”政策实施

　　上海办公楼迎来复工潮

　　国家和上海的疫情防控“新十条”政策实施，2022年12月19日是上海明确重点行业企业全面复工复产的第一天，上海办公楼按下复工“加速键”。

　　据世邦魏理仕介绍，上海有23个办公楼项目。截至12月20日，26个项目中有24个已不同程度复工复产，各项目客户平均复工率为43%。根据仲量联行对办公楼的调查结果，截至12月20日，约30%的企业复工复产率有所提高。从长远来看，40%的业主认为未来客户查询需求会逐渐增加，70%以上的业主相信客户会回归正常。

　　入选点评：经过三年的疫情防控，终于结束了。虽然很多人阳光明媚，但很快阳光明媚，上海又开始堵车，烟花气息也在加速恢复。上海商业地产和工业地产的春天正在向我们走来！

　　09

　　上海大宗交易全年266亿元

　　自用买家交易活跃

　　根据戴德梁行发布的数据，2022年上海大宗交易市场共录得266亿元，同比下降59%；34宗交易，同比下降35.8%。

　　从物业类型来看，办公/研发办公是主流业态，占年营业额的77%。从买家类型来看，国内买家的营业额占85%，而国外买家则对市场表现出观望态势；自用买家比例增加48%，其中，TMT，在中央企业平台上，金融机构的买家交易依然活跃。值得一提的是，生物医学、医疗美容行业和出版社，行业协会可以说是今年新自用买家的代表，表现更加出色。

　　入选点评：虽然大宗交易量同比下降50%以上，但自用买家比例大幅提升，说明实力雄厚的企业更认可商业地产定海神针的地位。春暖花开时，大宗交易市场将出现小爆发。

　　10

　　疫情防控“新十条”政策实施

　　上海办公楼迎来复工潮

　　国家和上海的疫情防控“新十条”政策实施，2022年12月19日是上海明确重点行业企业全面复工复产的第一天，上海办公楼按下复工“加速键”。

　　据世邦魏理仕介绍，上海有23个办公楼项目。截至12月20日，26个项目中有24个已不同程度复工复产，各项目客户平均复工率为43%。根据仲量联行对办公楼的调查结果，截至12月20日，约30%的企业复工复产率有所提高。从长远来看，40%的业主认为未来客户查询需求会逐渐增加，70%以上的业主相信客户会回归正常。

　　入选点评：经过三年的疫情防控，终于结束了。虽然很多人阳光明媚，但很快阳光明媚，上海又开始堵车，烟花气息也在加速恢复。上海商业地产和工业地产的春天正在向我们走来！